福州楼市：炒地皮的诱惑 开发商争当大地主
面对今年以来一路上扬的房价，人们千百次地问“为什么”。有专家认为“商品房供应不足”是其中一个重要原因，开发商对此的解释是“土地供应不足”。
然而，现实是，开发商囤地早已不是新闻，有关开发商囤地的报道更是时下的焦点。9月29日，一条《国务院将征收20%的土地闲置费》的“乌龙”新闻(新闻称国务院9月26日发布《关于集约用地的通知》，事实上，该通知早在2008年1月就已由国务院办公厅下发)，揭露部分开发商疯狂囤地的现状。接着，以“敢言”著称的楼市大佬潘石屹又发危言，称上市房企的土地储备可供开发151年。
而国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》则显示，2008年，我国百强房地产企业囤地381万平方米，比2007年增长30.8%。在福建，开发商囤地的情况也颇为普遍。让人疑惑的是，中央和地方政府早就出台了打击囤地的政策，为何囤地现象愈演愈烈？
开发商囤地进行时
要了解开发商囤地情况，首先要明确什么是闲置土地。国土资源部出台的《闲置土地处置办法》规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的当地政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、行政法规规定的其他情形。
记者调查采访发现，按照上述规定，福州市场上不少地块都存在闲置问题。2006年1月6日，位于湖东路北侧，原省物资(集团)公司地块被福建万事达房地产有限公司以2850万元拍得，2008年就在地块四周筑起了外墙，打出“万事达金湖廷，最大的投资是教育”的广告牌，但直到现在，该地块依然没有多少起色，人们对开发商作出的“再过两个月开盘”的承诺表示怀疑。
2007年10月20日，福州筑家房地产开发有限公司以13000万元拍下连江中路以东，凤坂河东侧原莲凤小学预留用地。如今，人们仅能看到这个名为“美岸华庭”的楼盘的外墙广告，其上市日期还未可知。
囤地的“经济效益”
“开发商拍下地块后迟迟不开发，就是要囤地赚钱。”有业内人士表示。
当初福建万事达房地产公司以2850万元竞得湖东路北侧地块，其7560元／平方米的楼面地价令人咋舌，当时有业内人士认为，以楼面地价推算，该项目每平方米价格将在万元左右，是不科学的。这在当时算是颇有道理的论证，但在开发商拖延三年多开发后，情况有了巨大的变化。如今该地块周边在售的泰禾御西湖项目商品房售价已达18000/平方米以上；上述其他地块的情况与此类似，连江中路的福晟钱隆首座均价已达到了9500元/平方米。如今的房价与当初的地价相比，很多项目均可翻番。
福州房地产专家陈国旺表示，正是由于开发商对房价走势的看好，对土地资源价格长期看涨的普遍预期，才导致了各地普遍出现的“囤地热”。2008年11月的一项调查数据显示，全国城镇规划范围内共有闲置、空闲和批而未供的土地400万亩，相当于全国一年新增建设用地计划指标。中国建设银行研究部发布的最新报告也显示：2001年初至2009年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积。在土地价格不断被推高的情况下，囤地越来越成为不少地产商手中的“赚钱法宝”。
据了解，福建的上市房企中，建发股份已经成为一个拥有近500万平方米土地储备二线地产股，拥有权益土地储备面积358万平方米。而10月14日刚刚在香港成功上市的宝龙地产，截至今年6月30日，其约有330万平方米在建物业及约390万平方米待建物业。据有关报道称，宝龙地产在上市前夕先行扩张，圈定200亿商业地产项目，宝龙在福建省外的扩张并不算非常成功，其高调扩张似有上市之前做大资产包，大举圈地的嫌疑。
潘石屹在其一篇名为《房地产行业是养鸡的不如倒蛋的》的博客中指出，房地产行业中囤地确实比卖楼赚钱，所谓“养鸡的不如倒蛋的”。他举例说，几年前，两家开发商同时拿下同一地段的两块土地，一家开发商建了房子，卖出房子后发现没有赚多少钱；另外一家开发商囤着地，什么都不做，最后把土地卖给别人，赚的钱是第一家开发商的几倍，如此循环往复，在房地产界，少圈地的反而成了另类。在福州，倒卖地的现象同样普遍，据陈国旺介绍，房地产商大多是买一块地然后成立一个项目公司，几年后，再把地转卖他人，但他们都是通过将公司股权变更的形式，因此规避了大量的税费，使得“炒地皮”成为低成本高收益的买卖。
打击囤地不仅仅是“斗地主”
囤地现象是显而易见的，可面对中央和地方政府出台政策，并多次强调对囤地行为进行打击，开发商的囤地行为却愈演愈烈。
2007年修订的《新城市房地产管理法》第二十六条明确规定，“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”，这是打击土地浪费行为的法律基础。国务院下发的《关于集约用地的通知》更是强调，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。然而，政策似乎并没有对打击开发商囤地行为起到根本性的作用。
对此，福建师范大学经济学院的戴双兴老师表示，囤地现象屡禁不止从客观因素上讲，有的地块，尤其是早年推出的地块，由于相关配套设施不完善，包括拆迁工作没有完成，导致开发商无法在规定的时间内开工；从主观因素上看，地价不断上涨形成的巨大经济利益，使得开发商将囤地作为牟取暴利的工具。“由于当前的土地财政行为，促使地方政府在打击囤地上缺乏动力也是导致囤地现象难以遏制的关键。”
那么，如何才能有效遏制囤地现象呢？有业内人士认为，打击囤地必须将有关惩治措施进一步细化，并加大惩治力度。但更多的人认为，打击囤地关键还是看执行力，如果相关政策执行不到位，囤地行为将很难制止。
“关键是开征物业税。”戴双兴认为，当前国内的配套财政政策没有跟上，如果开征了物业税，开发商只要手中持有土地，就要缴纳相应的税收，这必将迫使开发商拿地后尽快让项目上市。物业税落实后，地方政府将不再过度依赖土地出让金，开发商也必须掂量囤地的巨大成本，那么地价就不会节节攀升，市场上的炒房行为也不会那么疯狂，楼市必将更加理性。“改革可以是渐进式的，不能要求一步到位，刚开始税率可以低点，今后再逐渐完善。”
陈国旺则表示，要打击开发商的囤地行为，必须让土地供应主体多样化，改变地方政府严重依赖土地，成为最大“地主”的现状，让地方政府退出土地市场，让土地交易真正市场化。“作为地方政府应当退出利益主体，主要承担管理者的角色，不能既是运动员，又是裁判员。”陈国旺表示，斩断利益链条，降低土地增值预期，囤地现象自然降温。