四指标助REITs识别商业物业租金真伪
REITs即将推出,特别是银监会主导的信托公司REITs,由于不存在重复缴税的问题,估计比在税务优惠问题上尚有法律障碍的证券交易所REITs更可能先推向市场。作为REITs的核心资产收益的直接反映因素,商业物业租金对REITs任何一方来说,都显得非常重要,租金的高低将决定物业卖买的价格,以及未来资产增值的空间,因而识别商业物业租金真假也值得REITs管理公司的重视。
市场上虚假租金事件也曾经使投资者和资产评估机构、保荐人等中介机构损失惨重。2007年在香港上市的某REITs,就是一个典型的例子,其主要通过阴阳合同虚增物业租金,从而以较高回报率通过IPO上市,上市后不到半年便原形毕露,原来的租金虚增了接近50%。
REITs管理公司在收购商业物业之前,一定要寻找各种办法识别租金的真实性。富智商业顾问认为,有四个指标(出租率、收租率、销售额、客单价)可以帮助REITs管理公司识别商铺租金的真伪。
一是商铺出租率。出租率是成功出租面积与整个项目可出租面积的比值,它是衡量租客进场经营的程度。成功出租面积需求证租赁合同的真实性,防止假的租赁合同提高出租率,有些项目便是用阴阳合同或虚假合同来欺骗物业收购者,以小面积充大面积,虚构租金和递增率等。
二是商铺收租率。在商业物业经营过程中,出租的面积不一定能100%收到租金,因而存在一个收到租金的比例,这一比值就是收租率(指实收租金与应收租金的比值)。如果收租率很低,项目肯定存在很大问题,不是经营不好,就是出租率是虚构的。
三是商铺销售额。商铺销售额是指单个商铺提供商品或服务的营业收入,销售额最直接反映商铺经营好坏,一般来讲销售额高是经营好的迹象,但销售额很低则肯定是经营差。如果商铺的营业额很低,则这类商铺就等着换租,租金也很难收上来;如果商铺的装修很差或很随便且商品或服务人员极少,则不排除属于虚假租赁。
四是商铺客单价。客单价是指商铺每一位顾客平均购买商品的金额。通常,客单价等于商品平均单价乘以每一顾客平均购买商品个数,或者客单价等于销售额除以顾客数。客单价是衡量每个顾客购买商品或服务的平均数额,如果销售中低档商品或服务的商铺,其客单价很高,则不太正常;但如果是经营中高档商品或服务,其客单价很低,也说明其经营也不太正常。不太正常的话就必须寻找其它方法去核对或分析,以求其真实情况。
北京Gate新中关店庆购物狂欢季
Gate新中关一直倡导用最实在的优惠、最真实的礼品、最贴心的服务,为消费者提供北京西部一处购物、休闲、娱乐的一站式目的地、城市约会地。
2010,梦想G刻启程:梦想照进现实
2009年圣诞、新年购物季来临之际,Gate新中关再次推出重磅活动—— “2010,梦想G刻启程”,再掀节日高潮。此次活动将面对消费者收集2010个新年愿望,并通过网络投票、评委评选的方式选出“最具创意”、“最浪漫”以及“最有爱心”的三个愿望,Gate新中关将出资(每个愿望上限2010元)来帮助幸运儿梦想成真。自活动启动以来,已经吸引了众多的明星和消费者的参与。2009年12月24日平安夜,Gate新中关将举办盛大的梦想盛典,2010个参与梦想分享者到场共同见证梦想的实现。
Gate新中关感恩大典:温情祝福,盛大感恩
2009年12月16日,Gate新中关购物中心将迎来自己的三周岁生日。三载的春秋,三载的成长。Gate新中关在三年的时间里发展成为北京西部最好的购物中心,成为京西的“时尚之门”。值此三周年之际,Gate新中关将于12月16日举行盛大的感恩。活动当天将会举办服装走秀、食品试吃等互动环节。真正打造一个其乐融融的生日派对,为了答谢消费者,当日Gate新中关还将推出众多店庆特别优惠。
疯狂三小时:超值折扣+幸运大奖
12月31日,Gate新中关抢占新年先机,强势推出一年一度的“疯狂三小时”超值抢购活动。Gate新中关将联合店内众多品牌,在活动当天纷纷打出全市仅有的劲爆优惠。同时,Gate新中关还推出幸运大转盘活动,消费满333元即可参加当天的幸运抽奖。奖品全部为实物礼品,更有数千元的钻石项链等你赢取。超低折扣,超值大奖,2009年的最后一天,绝对不能错过的疯狂活动!