四指标助REITs识别商业物业租金真伪

    REITs即将推出，特别是银监会主导的信托公司REITs，由于不存在重复缴税的问题，估计比在税务优惠问题上尚有法律障碍的证券交易所REITs更可能先推向市场。作为REITs的核心资产收益的直接反映因素，商业物业租金对REITs任何一方来说，都显得非常重要，租金的高低将决定物业卖买的价格，以及未来资产增值的空间，因而识别商业物业租金真假也值得REITs管理公司的重视。 

　　市场上虚假租金事件也曾经使投资者和资产评估机构、保荐人等中介机构损失惨重。2007年在香港上市的某REITs，就是一个典型的例子，其主要通过阴阳合同虚增物业租金，从而以较高回报率通过IPO上市，上市后不到半年便原形毕露，原来的租金虚增了接近50%。 

　　REITs管理公司在收购商业物业之前，一定要寻找各种办法识别租金的真实性。富智商业顾问认为，有四个指标（出租率、收租率、销售额、客单价）可以帮助REITs管理公司识别商铺租金的真伪。 

　　一是商铺出租率。出租率是成功出租面积与整个项目可出租面积的比值，它是衡量租客进场经营的程度。成功出租面积需求证租赁合同的真实性，防止假的租赁合同提高出租率，有些项目便是用阴阳合同或虚假合同来欺骗物业收购者，以小面积充大面积，虚构租金和递增率等。

　　二是商铺收租率。在商业物业经营过程中，出租的面积不一定能100%收到租金，因而存在一个收到租金的比例，这一比值就是收租率（指实收租金与应收租金的比值）。如果收租率很低，项目肯定存在很大问题，不是经营不好，就是出租率是虚构的。 

　　三是商铺销售额。商铺销售额是指单个商铺提供商品或服务的营业收入，销售额最直接反映商铺经营好坏，一般来讲销售额高是经营好的迹象，但销售额很低则肯定是经营差。如果商铺的营业额很低，则这类商铺就等着换租，租金也很难收上来；如果商铺的装修很差或很随便且商品或服务人员极少，则不排除属于虚假租赁。 

　　四是商铺客单价。客单价是指商铺每一位顾客平均购买商品的金额。通常，客单价等于商品平均单价乘以每一顾客平均购买商品个数，或者客单价等于销售额除以顾客数。客单价是衡量每个顾客购买商品或服务的平均数额，如果销售中低档商品或服务的商铺，其客单价很高，则不太正常；但如果是经营中高档商品或服务，其客单价很低，也说明其经营也不太正常。不太正常的话就必须寻找其它方法去核对或分析，以求其真实情况。 

    北京Gate新中关店庆购物狂欢季

    Gate新中关一直倡导用最实在的优惠、最真实的礼品、最贴心的服务，为消费者提供北京西部一处购物、休闲、娱乐的一站式目的地、城市约会地。 
　　2010，梦想G刻启程：梦想照进现实 

　　2009年圣诞、新年购物季来临之际，Gate新中关再次推出重磅活动—— “2010，梦想G刻启程”，再掀节日高潮。此次活动将面对消费者收集2010个新年愿望，并通过网络投票、评委评选的方式选出“最具创意”、“最浪漫”以及“最有爱心”的三个愿望，Gate新中关将出资（每个愿望上限2010元）来帮助幸运儿梦想成真。自活动启动以来，已经吸引了众多的明星和消费者的参与。2009年12月24日平安夜，Gate新中关将举办盛大的梦想盛典，2010个参与梦想分享者到场共同见证梦想的实现。 

　　Gate新中关感恩大典：温情祝福，盛大感恩 

　　2009年12月16日，Gate新中关购物中心将迎来自己的三周岁生日。三载的春秋，三载的成长。Gate新中关在三年的时间里发展成为北京西部最好的购物中心，成为京西的“时尚之门”。值此三周年之际，Gate新中关将于12月16日举行盛大的感恩。活动当天将会举办服装走秀、食品试吃等互动环节。真正打造一个其乐融融的生日派对，为了答谢消费者，当日Gate新中关还将推出众多店庆特别优惠。 

　　疯狂三小时：超值折扣+幸运大奖 

　　12月31日，Gate新中关抢占新年先机，强势推出一年一度的“疯狂三小时”超值抢购活动。Gate新中关将联合店内众多品牌，在活动当天纷纷打出全市仅有的劲爆优惠。同时，Gate新中关还推出幸运大转盘活动，消费满333元即可参加当天的幸运抽奖。奖品全部为实物礼品，更有数千元的钻石项链等你赢取。超低折扣，超值大奖，2009年的最后一天，绝对不能错过的疯狂活动！