杭州商业地产2009年回顾 2010年展望

2009年的杭州商业地产市场，整体表现上扬曲线，呈良性趋势发展态势。年初受国际金融风暴影响，杭州商业地产市场发展陷入跌入低谷，商业项目纷纷搁置，实力不济的商业地产公司被迫解散。商铺销售也创历史最低点。二季度以来，随着国家一系列维稳经济政策的出台，杭州整体的经济形势得以复苏，年前搁置的商业项目重新启动的，新的商业项目也纷纷上马。其主要表现在：

一、商业项目杭州各区域遍地开花

比如和睦祥符区块、申花、丰潭路和萍水路区块、复兴区块、钱江新城区块、滨江区块、运河区块、桥西板块等商业项目频频出现。主要项目有：远洋运河项目、来福士广场、北城天地、金茂MALL、万象城、嘉里中心、星光大道、中都•西溪CIC、坤和•三墩新天地等。

二、商业用地市场活跃，专场拍卖频频

根数据显示2009年杭州共出让土地116宗，出让面积约5422亩，其中商业金融业用地占到39宗，出让面积约913.7亩。就09年商业用地的出让情况来看，特别是岁末几次商业专场交易来看，无论是交易价格和竞争场面都是相当火暴的。

三、品牌主力商家在杭选址拓展，商业大鳄争相入驻

商业地产开发商品牌：华润新鸿基、凯德来福士广场等商业旗舰落户钱江新城。龙湖地产入住驻下沙…国企、民企还是海外资本，现在都将视线对准了商业地产。宝龙地产、以及万科、绿地、保利地产等均跻身商业地产抄底大军。百货卖场类：如泰国尚泰百货（万象城）即将入驻、银泰（庆春广场店）已经开业、城西店开张、丁桥物美店、天虹百货（五福新天地）、（易买得）星光大道、宜家（滨江）、红星美凯龙（金茂MALL）等。

四、村自留地项目成为商业发展新亮点

村自留地项目，商业用途主要形式为：小户型物业、商业物业、酒店物业、办公物业.杭州目前村留用地总规模：西湖区5592.5457亩、丁桥314亩、江干区1260.982亩、蒋村新区893.7亩、蒋村新区中心商务区1000亩、三墩742亩、江干区1125.482亩，合计约11000亩。果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。如此巨量的村留用地项目等待上市，将对现有商业项目造成冲击。

五、大型商业地产呈现国有化开发趋势

如运河改造、地铁上盖物业、湖滨名品街区等。

相较2009年的如火如荼，2010年杭州商业地产市场将呈现怎样的发展趋势呢？年初不少商业项目开业，开工….是否预示2010年杭州商业地产良好的发展前景，我部大胆预测2010年的杭州商业地产将发生以下变化：

一、商业格局将由“一心多点”向“多心多点”转变。

随着杭州城市的发展和扩大，原本以武林商圈为核心，其余区域商业中心为多点的“一心多点”的商业格局正在向“多心多点”的新格局转变。钱江新城的华润万象城、湘湖的铜锣湾、滨江的星光大道、城西的西城广场、印象城沃尔玛等区域大型商业项目的开工和建成，使得这些区域的商业地位大大提高，对武林商圈的核心地位发起了有力的挑战。随着杭州周边区域的人气聚集和城市交通系统的快速完善，更多各具规模的区域商业中心将形成对区域内甚至全市的商业辐射力，“多心多点”的商业格局将在不久的将来成为杭城商业的新格局。

二、多种业态快速发展、社区商业崭露头角。

杭州目前已经具备了较完整的商业业态结构，大型购物中心、连锁超市、专业市场、仓储式商店、便利店、专卖店、步行街等各种业态都有分布。其中，连锁业态凭借其特有的经营优势在城市快速扩张的阶段呈现快速的发展速度。目前，市中心适合连锁发展的物业已经越来越少，因此可以预见，在2010年，各类连锁超市、连锁商店将主要选择郊区或近郊区作为其布点的主要区域。预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

三、品牌住宅开发商介入商业地产，发展商业地产作为未来公司的重要发展战略

如：绿城房地产集团与韩国新世界集团共同签署了战略合作协议，双方未来将在涉及商业地产的多个方面开展深度合作。

绿城已经把“未来十年向商业地产转向”作为企业发展战略。

商业用地获取：喜得宝地块、与浙江百大置业有限公司合作的庆春广场60号地块。

万科也把目前的开发模式改为：二八开发模式。20%物业的持有模式。

四、商业地产持有经营、形成收租型商业地产开发

不少公司开始着手聘请专业的商业规划和招商公司进行整体运作，“先商业、后地产”的项目开发模式开始得到开发商的认可；在招商过程中与商家结成战略联盟，共负盈亏；运营上则采取以商业持续良性发展的物业持有或出租方式为主。随着商业地产操作模式的升级换代逐步到位，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。收租型物业有助于提升开发公司之抗风险能力，商业地产的租金收益具备相对平稳持续的特征，作为具有长期发展规划的房地产开发企业，其发展到一定阶段后，将越来越多选择倾向于收租型商业地产开发。

五、商业地产领域成为新的投资热点

从杭州十几年地产发展来看，商业地产滞后于住宅，商业地产的发展速度与受投资客的关注追捧程度相关；从某种程度上来说，杭州商业地产尚有较大的发展潜力。商业地产本身就是投资性物业，相对而言，政府管得比较少，更多是由市场自行调节。商业地产往往个性化很强，受局部区域环境和内部运营管理影响较大，受宏观政策面影响小。