深圳都市综合体凸现　将成城市发展主角

　　都市综合体是在建筑综合体基础上的进一步发展与复合。建筑综合体是将城市活动中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多种不同的功能空间进行有机的组合，通过一组建筑来完成，并与城市的交通协调。

　　随着城市规模的不断扩大，城市化程度的提高，城市中出现了相邻多个建筑综合体集群的城市形态，其功能比建筑综合体更为集约、规模更大，其交通与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作受到内外部交通的制约。于是，出现了都市综合体这一特殊的城市形态，并逐步在城市中占据越来越显赫的地位，成为城市经济发展的引擎。

　　都市综合体更具备完整的街区特点，是向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。都市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。深圳的“都市综合体”现象招商、星河、卓越、华润、中航、天健、中粮、海岸、绿景等深圳知名的一线房地产开发商已经在不约而同地进行着都市综合体的建设或经营了，这成为深圳城市的一大“都市综合体”现象。在深圳早期出现了不少建筑综合体，典型的就是深圳的地王大厦。此后开始不断出现都市综合体这一种特殊的形态。例如星河地产在CBD构建了一个大的都市综合体——利兹卡尔顿五星级酒店、COCOPARK购物中心、星河国际（查看地图）高尚住宅、星河大厦写字楼，形成一个文化娱乐、出行购物、居住有机互补、功能复合、互相作用、互为价值链的空间；又如中航格澜郡（查看地图）一期住宅＋二期的天虹商场＋三期的格兰云天五星级大酒店，从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间。

　　都市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的房地产开发模式。这种开发模式在开发建设中，需要通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，需要建设全过程的互相配合、协同发展。

　　综合体将成城市发展主角

　　目前的都市综合体按所处的位置分有城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按拿地的性质分有旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分有以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分有地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念的综合体。

　　目前，国内的综合体开发已经成为热点，产品细分形式也多种多样。如旧改综合体，深圳以鼎诚国际为起点的中航城改造，皇岗村的改造，绿景地产对新洲的改造，京基地产对蔡屋围的改造，沙河地产对白石洲的改造等；以商业为核心的综合体同样十分普遍，如深圳南油购物公园、华润中心、长沙的天健芙蓉盛世、武汉的鑫城国际等；CBD商务综合体有东莞的第一国际、深圳的卓越皇岗中心区项目、星河大厦、卓越时代广场等；城市新中心区的综合体项目如深圳中航格澜郡；一般住宅综合体如桃源居（查看地图）、招商花园城（查看地图）等。珠三角地区著名的都市综合体有华南MALL、美林湖国际社区、碧桂园、雅居乐等。

　　同时，一些新的地铁综合体、产业综合体项目也崭露头角。德思勤都市综合体有关研究小组指出，开发商面临着一个最高层次的挑战，如何在前期定位、规划与项目开发时保证各物业业态和谐、稳定地可持续发展，在后续销售与经营中找到各物业价值最大化的平衡点。但无论从业态组合还是资源聚合的本质看，都市综合体一定将成为城市发展的主角，这一点勿庸置疑。