五年内新增供应510万㎡　杭州写字楼租售两旺

　　但近期写字楼市场的一些迹象表明，部分区域高档写字楼投资活跃，租金收益也比较高。最为明显的就是建工房产集团开发的EAC·企业国际项目。在当前杭州楼市写字楼市场供需并不均衡的大背景下，为什么EAC·企业国际能出现淡季租售两旺，销量和均价皆创杭州商务地产市场“传奇”？

　　建工探索高端商务地产运作新模式

　　“截至8月18日，杭州透明售房网显示EAC·OAKWOOD国际公寓实际销售已达385套，可售房源仅余数20套，销售率96%。EAC·OAKWOOD国际公寓销售价格最高已达40000元/平方米。”8月20日，建工房产副总经理高贤林对记者表示。与此同时，为确保写字楼国际品质，建工房产探索“租售结合”的新模式，分3期推出的房源目前已经全部售完，预定面积已经超过4万平方米，除开发商租赁保留面积，可售房源已所剩无几。

　　目前，EAC·企业国际售价已高达3万元/平方米。作为世贸黄龙区绝版全产权商务物业，EAC·企业国际欧美标准未来型写字楼在今年6月19日开始，建工方面将部分持有的物业面向全球招租。据悉，包括全球最大的外包写字楼运营商REGUS、美国各州驻华协会CASIC、法国郎格多哥鲁西荣省驻浙交流中心、美中商业协会等著名政府非盈利机构和企业已签约将入驻EAC。同时，更多的优质客户也正在深入洽谈中。

　　从当前全球写字楼市场来看，各大跨国公司青睐的写字楼必然是城市核心地段的纯租赁或租售结合模式的节能、环保、可持续发展的高端写字楼物业。

　　对此，高贤林分析认为，世贸丽晶城欧美中心（EAC）的设计理念和设计建设标准都符合或超过国际甲级写字楼标准，具有很强的超前性，这是受到市场追捧的原因之一。不过，作为高等级的商务地产写字楼，后期营运管理其实比前期开发更显重要。虽然出售可迅速回笼资金，但单一出售物业的经营模式必然造成物业产权过于分散。“我们认为，随着杭州写字楼市场的进一步发展，客户对写字楼的要求将不再仅仅停留在销售中体现的品质，对写字楼在投入使用后能否长久保持物业形象与管理品质也提出更高要求。这也是商务物业未来价值提升的关键。国际上流行的开发模式是对物业的整体或部分持有，决定采取租销结合的营运模式，也是我们走向国际化的关键一步。” 而作为浙江市场上第一个真正“租售”结合的写字楼，EAC·企业国际有规划地寻找符合自身定位的大客户的运作模式也将为今后杭州高端商务地产的市场路演探索出一条新途径。

　　后五年杭州写字楼供应总量逾500万平方米

　　杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。

　　分析人士表示，几年前，杭州的写字楼市场发展一直比较缓慢，市场也呈现出一种不温不火的态势，且大部分产品以商住楼形式出现。“这主要由两方原因造成，首先是需求主体具有特殊性，从历史需求上来看，当时杭州写字楼需求主体主要是第三产业的小型公司，这样的公司还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，所以他们一般会选择可办公、可经营、可居住的商住楼。其次，杭州写字楼市场从2002 年开始，供应量超过40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30万平方米左右，供求明显失衡。供求的失衡主要是因为杭州的写字楼需求的特殊性及市场的不成熟，开发商盲目开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡导致了无效供给。非繁华CBD区域写字楼的高空置率也是杭州写字楼平均租金一直徘徊在低位的原因。”

　　目前，按照业内通常的划分，杭州当前写字楼市场区域主要划分为黄龙板块、武林板块、庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另外还有正在崛起中的钱江新城板块和滨江板块。

　　根据相关统计资料显示，2004—2006年期间，杭州市区五大板块共推出10块商务用地，加上原来所积累，以及未来几年所推出的供应量，初步2006—2010年间，市区五大板块商务办公楼的新增供应量至少在100万平方米以上。此外，钱江新城在2006—2010年内，将建成高档商务办公楼43幢，总供应面积至少在350万平方米以上。滨江板块目前已建成的写字楼约50万平方米，可销售的面积约有10万平方米，而在建以及将建的写字楼供应面积约有50万平方米，初步预计未来几年内该板块至少有60万平方米的供应量。综合上述统计数据，在2006—2010年，杭州写字楼的新增供应总量将达到510万平方米。

　　黄龙高端商务楼租赁上升空间巨大

　　分析人士表示，虽然今后五年杭州的写字楼市场供应量巨大，但是从近期以来，往常极少受到市场关注的杭州高端写字楼市场中，却表现出少有的淡季租售两旺迹象。

　　来自世邦魏理仕2007年第二季度杭州写字楼市场调研显示，目前杭州市写字楼租金仍然持续其轻微上涨的趋势，比上个季度上涨了0.01%，上升至每月每平方米105.6元人民币。由于本季度杭州市没有新的优质写字楼供应投放市场，而优质写字楼的市场需求势头又很强劲，从而导致商业物业空置率下降了3.9个百分点为11.5%。

　　同样，根据戴德梁行2007年第二季度杭州写字楼市场报告，黄龙世贸区仍是写字楼需求的偏好地区，越来越多的企业进驻黄龙世贸区，从一定程度上也带动了黄龙地区写字楼的需求，空置率比上个季度下降4个百分点。而目前杭州三大商务圈中的写字楼租金水平表现，仍以黄龙商务圈132.5元/平方米的租金水平最高。从甲级写字楼看，黄龙区租金水平持续上调，平均租金稳定在4.5-5.5元/平方米/天，部分高品质写字楼租金稳定在6.5元/平方米/天。戴德梁行认为，随着杭州城市国际化的不断推进，外向型经济的不断发展，外资企业与民营企业都很活跃，对写字楼的需求还是很旺盛的，尤其是像EAC这样的高端商务楼盘，其租赁价格上升的空间仍然巨大。

　　分析人士表示，对于杭州写字楼市场后势，目前总体仍处一种平稳态势，需求和价格没有发生爆发性快速增长，但近期写字楼市场的一些迹象表明，由于杭州最成熟的中央商务区黄龙板块高档写字楼供小于求，租金收益也比较高，市场上投资活跃。而这样的势头必然仍将持续在市场中得到很好体现。