“住宅限购”给商业地产带来春天？

看到时下不少商业项目在推广时，借势“住宅限购”政策，对外鼓吹这是一个杀入商业地产的良好机会；笔者认为对待这类宣传广告，一定要慎重选择。事实上，投资商用项目相对普通住宅来说，资金要求高、持有成本高、投资回报稳等特点，因此这个市场长期处于平稳发展的阶段。

商业地产，爱你不容易

一些人认为受到政策挤出效应影响，必定有不少潜在客户从住宅市场转向商业市场投资。从上海中原前线反馈情况来看，“沪12条”后写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20%左右，然而实际成交量的上涨则在10% 左右。一方面，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、客户资金投入程度都有不同程度的差异，因此需要一定时间的客户培育期。而另一方面，商业地产进入门槛较高也是一大阻碍。目前商业项目的使用年限是40年，首付5成，贷款利率是基准利率的1.1倍，看似基本与住宅的“二套房”类似，但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。客户在购买商业地产项目会发现，一般写字楼的得房率在65%-70%左右，个别甚至仅有50%，较低的使用面积率也在无形中增加了购入成本。而在持有成本方面，写字楼的物业管理费动辄几十元一平方米，是住宅项目的10倍以上，也意味着持有者要充分考虑一旦物业空置时的资金成本。不仅如此，成熟的商业项目投资门槛往往是以千万为计数单位，因此资金要求决定了并非一般的投资客想要进入这个市场就能畅行无阻。

另外，商业地产项目要求持有者能够有较好的投资心态，由于交易税费较高（至少是此次交易收益部分的30%—60%），因此很少有房东在购入2、3年后就转手卖出；从商用物业和住宅项目投资回报来看，一般成熟的商业项目投资回报率在5%—8%，预计10年到20年能收回成本，一般每年的价格增幅在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同。尤其是个别习惯于购入住宅物业2-3年后，单价增值50%以上，然后转战其他项目的客户，商业项目需要长期地“养”和持有，才能将其价值逐渐释放。

投资商用物业，潜力仍然无限

从在上海中原写字楼买卖的客户特征来看，约有6-7成客户选择了一次性付款，也有个别客户选择先一次性付清交易款，再以物业作为抵押，用租金还贷款；此外，由于这些客户大多是投资市场的熟客，他们大多和一家或两家银行有着良好的合作关系及信用记录，完全不用中介代理公司操心。

从成交标的来看目前中心城区，黄金地段房龄较老的写字楼成交单价在3-5万元左右，新兴商务楼区域如普陀曹杨、浦东中环等区域的成交单价在2-3万元左右。绝大多数甲级写字楼均为开发商持有自营，个别如花旗银行大厦等地段、品质均佳的物业偶有成交，单价在10万元/平方米左右，成交量更是凤毛麟角。以2010年9月为例，上海市二手成交套数1.79万套，而写字楼成交套数仅为600多套，且7成以上的成交案例集中在外环附近。

其实，一直以来商业地产受到调控政策的影响并不大，其最大的正相关系数应该是整体经济的走势。举个很简单的例子，2008年全球金融风暴，住宅市场在观望期过后，成交量、家不断创下新高。反观写字楼市场，出租率、租金市场不断滑向深渊，个别甲级写字楼甚至出现租金腰斩的惨象，从15元/天/平方米直跌至7.5元/天/平方米。

尽管资金门槛高、投资周期长，事实上，商业地产确实是目前房地产投资的一块价值洼地。且不论在发达国家极少会出现如现在上海普遍的“住商价格倒挂”的情况，商用物业相对稳定的回报率确实已经吸引了不少实力客户的关注。以位于莘庄的财富108广场为例，开盘当天即售出106套，目前每天能销售3-4套，客户主要为自江浙、福建的企业主。周边的商务楼如绿地蓝海、华商时代目前出租率都较高。