商业地产热力四溢 警惕投资过热

上帝关上一扇门，必然会再开一扇窗。2010，如果说住宅市场是那扇“门”，那商业地产则正是那扇“窗”。

住宅市场调控当头，房价“向下”的隐患不断，与此同时，商业地产市场却出现了新一轮明显上扬。商业地产和住宅地产的冷热分明愈演愈烈。

2010，菱角湖万达[简介 最新动态]广场、经开万达广场 (论坛 新闻)、福星 (论坛 新闻)惠誉国际城[最新消息 价格 户型 点评]、金地[简介 最新动态]格林小城、汉口北批发第一城[最新消息 价格 户型 点评]、中国家俱CBD、中华城……商业项目卖的红红火火，价格也水涨船高。据统计，仅2010年上半年，武汉主要商铺项目销售备案数接近3000套，均价约1.4万元/平方米，相比2009年翻了一番。

　　一方面商铺供销两旺，另一方面价格高涨。有了住宅地产的前车之鉴，商业地产市场的喷薄之势会不会潜伏危机?

　　商业地产热力四溢

　　无论是—线城市北京、上海、广州、深圳，还是苏州、杭州、武汉、合肥等二线城市，商业地产的活跃都已成为楼市亮点。据报道，在上海，商铺和写字楼价格同比2009年涨势惊人;在深圳，由于商业地产的火爆，已出现惜售现象。

　　2010年6月28日，SOHO中国[简介 最新动态]董事长潘石屹公开表示，旗下的银河SOHO—天内实现销售金额27.7亿元。而3天前，该商业项目才刚刚开始发售。

　　2010年12月28日，江城武汉已经降下了第—场雪，位于盘龙城的汉口北批发第—城小商品城2期开盘仅四个小时，购铺商户已突破200人。

　　另—方面，商业地产投资商和开发商也整装待发。截至2010年底，商业地产旗舰万达集团已在全国开业近30个万达广场。2010年上半年其销售额达到334.4亿元，同比增长超过200%。

　　另外，国企背景房企也开始将触角投向商业地产。如中粮置业对外表示，未来5到10年，将在全国拓展20个大型商业地产项目。

　　住宅调控的受益者

　　商业地产为何如此火热?

　　—些专家认为，宏观调控并未涉及商业地产，使得很多城市的商业地产大量出现。更重要的是，目前市场上的资金流动性依然过强，大量“闲钱”寻找出口，商业地产无疑成为了—个很好的资金转移出口。同时，宽松的银行贷款政策也让—部分投资者有能力投人到商

　　铺投资中。

　　于个人投资者而言，规避风险、增加收益，商业地产投资魅力亦在于此。新国十条规定，二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而目前几大国有银行商业用房贷款条件为:40年年限的商业用房，基准利率1.1倍和5成首付，二套房首付投资门槛已“逼平”商业地产投资。另外，在“扩内需、保增长”的背景下，商业地产项目也格外讨地方政府喜欢，赢得优惠政策扶持。在这种情势下，商业地产和住宅地产的冷热分明愈演愈烈。

　　警惕投资过热

　　与住宅所不同的是，商铺投资

　　程度非常高。据武汉多个商业项目销售负责人透露，商铺购买者—般都身家丰厚，选择—次性付款的客户比例高，绝大多数为纯投资者，少量为自营者，对商铺的投资回报期望较高。在住宅市场前景未明的条件下，按揭投资商铺的客户已有不断增多的趋势，预计今后的比例可能会进—步增加。

　　而在2011年，据克 而瑞研究人员介绍，目前预计可售的商铺供应量并不大，僧多粥少的局面下，价格可能进—步水涨船高。

　　另—方面，在膨胀的市场需求面前，不排除有商家夸大商铺投资收益，炒高商铺价格的行为，过度透支商业地产未来的增值进度，也需引起市场警惕。