商业地产关键是附加值

对于2010年商业地产的概况，中国商业地产联盟秘书长王永平用“三抢”来概括，即抢地、抢铺、抢人。王永平感慨：“2010年，商业地产从过去的配角变成了舞台的主角，从丫鬟变成了新娘，变成了亮丽的风景线。”

散户力量易生泡沫

对于商业地产的过快过热发展局面，王永平担心泡沫的产生。“商铺价格开始虚高，商业地产被炒高、被泡沫化可能性非常大，而且趋势很明显。”王永平认为，按现有资金回报来看，商业地产的租金水平已经出现了不适的情况，很多商业项目的回报率不足3%，以物业租金回报率每年7%的国际标准来衡量，国内现有商业地产项目的水平远远达不到，而商业地产疯涨的主因并非大宗物业，而是小型商铺。

从2010年的土地挂牌和出让公示可以发现，新上市的土地中，商业、服务业等性质的土地比例在明显增加，多数地块的商业配套比例都会在20%-30%以上，越是市中心的土地商业比例就越高，有些地块的商业比例甚至超过50%。从这个角度来看，开发商们此时加大力度投入商业地产其实也不排除有土地资源整体规划的深层原因推动。

商业地产分为大宗和商铺两部分。让王永平担心的局面是，大宗物业将持续平稳增长，而商铺已出现盲目疯抢的情况。“分割式小商铺销售场面十分火爆，福州地区甚至出现不议价且一铺难求的局面。”王永平表示，商场、酒店、办公楼的大宗物业购买人绝大多数是机构投资人，他们不会盲目购买、盲目追高，价格保持与宏观经济基础相一致，市场价格将持续平稳增长。而商铺买家相当于股市的散户，他们不按常理出牌，很多住宅项目中投机投资的游资就会抽离出来购买商铺，不用按揭就不会涉及套数限制问题，从而导致现有商铺投资购买的场面十分火爆，就像股市中散户跟风一样，没有价值基础为支撑的虚高，是泡沫化的前兆。

真正高水平项目并不多

“今年中央经济会议第一次把扩大内需放到了投资与出口前面，扩大内需会调整国民收入的分配方式，从根本上改变收入结构，这些都是扩大内需，拉动商业地产和商业消费对内需有很大的拉动力。”王永平认为，2011年的商业地产拥有很多利好面作为支撑，扩大内需政策便是支撑商业地产发展的利好面之一。

从市场角度出发，现在国内商业地产市场处于试水阶段，真正高水平的项目并不多，这个时期其实正是为开发商大力开发好产品、好项目创造了时机，同时也潜藏着打响名号的机会。但王永平同时指出：“开发建设之后的项目经营才是能否经营好一个商业项目的关键，要赋予它附加值，商业地产经营的是生意，要用做商业的心态，做好商业地产。”