商业地产离春天还有多远

经过了火爆的“处子秀”，褪下光环的济南万达广场不得不面对一个残酷的现实：客流量减少，销售额下降，大量店铺打折促销。而与此同时，10余处超大型购物中心却在加班赶点，希望早一步跨入“现代城市综合体”的行列。

济南究竟需要什么样的商业中心？超大型城市综合体的前途又在哪里？经济导报记者日前对济南万达广场等多家商业地产进行了探访，试图找寻属于济南自己的商业模式。

万达广场客流骤减

作为中国商业地产领域“城市综合体”的首创者，济南万达广场在开业一个多月之后，却出现了“万达广场只有万千百货”的尴尬局面。

日前，导报记者连续多日探访位于济南经四路上的万达广场，惊奇地发现，即便是在居民消费力最强的周末，万达广场内休闲购物的消费者仍显稀少，完全没有了开业时人头攒动的场面。

 在万达广场一楼，pull&bear等品牌纷纷打出了打折的大幅标语，Zara、杰克琼斯等品牌甚至推出5折折扣，而在其“万千百货”和二楼的购物区，前来购买的人可谓少之又少，不少店铺的营业员在无聊地发着短信。同样，一度作为休闲主打的三楼以上餐饮店，用餐时段的上座率也很不理想。

而作为最能吸引人气的超市部分，万达广场的乐购似乎也难以胜任，整个超市来购物的人并不多，在超市的购物口，导报记者数了一下，总计37个结账口只有7个进行结算作业，而每个口也仅有三四个人在不紧不慢地结账。

对此，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示：“城市综合体是一种新的生活方式，需要济南百姓去慢慢适应。万达广场刚开业时，大部分人是本着好奇的心态去凑热闹的，现在新鲜劲过了，进入冷淡期很正常。”

“事实上，现在房地产商宣称的城市综合体并不是真正意义上的城市综合体。”李铁岗对导报记者说，“从国外的经验来看，城市综合体是在长时间各方商业、文化和地产交织的情况下，在某一特殊地域形成的，而不是由一个单一的房地产商独立完成的。世界著名的法国拉德芳斯区从开始规划到最终完成花费了超过20年的时间。”

李铁岗还表示，城市综合体从根本意义上来说，是一种城市规划的商业延伸，而在这其中，交通等基础设施的规划建设对商业地产的成败更是有着举足轻重的作用。一般来说，城市综合体的位置都会选在道路交会、交通便利的人口密集区，这样既能方便附近居民消费，又能辐射带动周边，形成集聚效应。

反观万达广场，其在交通位置方面，似乎有苦难言。导报记者注意到，万达广场虽然地处济南老商业中心，但是由于道路等基础设施过于陈旧，交通拥堵经常发生。不少购物者向导报记者反映，经四路人民商场段本来就宽度不足，再加之路边停车的，使得此处成了一个逢车必堵之地，500余米的距离就曾出现过半个小时以上的拥堵。这也在一定程度上影响了万达广场吸引人气的能力。

商业地产需要理性

伴随着国家对住宅领域房地产调控愈演愈烈的态势，商业地产逐渐成为房企们新的追逐对象，而济南作为颇具潜力的二线城市，商业地产，尤其是城市综合体的建设也开始进入一个上升通道。

去年12月23日，济南市国土资源局拍卖的两幅商业地块，分别以5.1亿元和1.66亿元高价出让。

不仅是济南，全国商业地产似乎也迎来了久违的“春天”。去年4月份以来的一系列调控政策，使得住宅市场遭到前所未有的严厉调控，许多开发商在清理住宅地产的同时，把目光投向了政策环境尚好的商业地产领域。

有媒体报道，之前号称只做住宅的万科，已在全国多个城市完成对商业地产的投资，总额约达260亿元；万达集团去年10月29日宣布，斥资300亿元进军长春商业地产；富力地产也表示，计划今年在全国8个城市开业16家富力旗下酒店等。

导报记者粗略估算了一下，目前济南短期内在建或待建的超大型城市综合体项目不下10个，而且还有继续增加的趋势。济南市规划局城市规划编制研究中心副处长崔延涛，曾在去年10月举办的鲁港服务业合作研讨会上表示：“今后济南将发展四大区域50个城市综合体，香港商业地产大有可为。”

目前，济南万达广场已经营业近两个月，银座中心、华强广场、鲁商广场、恒隆广场、振兴街ShoppingMall项目、明湖湾·开元广场等多个超大型城市综合体已经进入实质操作阶段，有望在不久的将来亮相济南。欧亚集团、新世界百货、名嘉广场等商业巨头，也均表示将在未来两年内进驻济南。

对于众多超大型城市综合体同时启动，李铁岗表示商业地产还需理性。“一个城市的总体消费能力是有限的，如果同时存在的超大型购物中心过多，很有可能导致客流过于分散，单个项目盈利能力不足。济南商业地产尤其是城市综合体的发展切忌操之过急，百姓消费需求需要培养，地产热点需要开发，如果一味追求规模数量，而不注重把握时机，很有可能导致满盘皆输。”