新政将促进海南旅游地产转型商业地产迎来春天

大家好！很高兴今天邀请到三位嘉宾来到《焦点关注》节目现场。海口限购令已于2月份正式开始实施。今天海南两条新闻引起业界关注，第一条是海口成交量在限购令正式实施的第一天，签约量只有20套；第二条新闻是目前海南七家银行已经开始正式实施限购措施，农行针对非本地户口的购房者首套房贷款首付四成。
针对最近的政策，以及广大购房者如何在海南置业，如何实现旅游地产置业突围，搜狐焦点举办本期《焦点关注》。

　　先介绍一下今天到场的三位嘉宾：国瑞地产海南公司的副总齐志辉先生，海南海滨集团董事长周建辉先生，紫罗兰酒店管理公司董事总经理李津老师。今天我们就热门话题，海口限购令对海南市场的影响来采访一下各位，李老师您对这次海口限购细则有什么看法？这次限购对海口和海南的房地产市场有什么影响？

　　【李津】：海南对大陆游客而言不是长期居住的城市，无论是否有限购令，海南住宅都会是一个阶段性的产品，借助于国家限购调控的一系列措施，我认为海南借此机会存在着一个产品升级转型的过程或者叫结点。

　　【搜狐焦点】：周总请谈一下您对海口限购令的看法。

　　【周建辉】：这次限购令对海南房地产的影响很大，我们刚刚开发的海口楼盘3月1号成交量确实急剧下降，但在1号前我们抢了一批购房者。细则海口先实行，三亚可能随后开始。海南的房子70%卖给的是岛外消费者，我们这两天拿到房管局的手续和前两天完全不一样，有的客户一看这些要求就说不买了，所以这次调控对岛外购房者的影响很大，同时对本地买房的限购也很严格。但是海口三亚的房子不好买，就去周边的市县买，这正给了周边市县房地产发展的机会。

　　【搜狐焦点】：有些网友说海口限购令没有提到五年以下存量房征收营业税的细则，认为海口限购令相对于全国其他城市还是比较松的。周总，您对这种说法有什么看法？

　　【周建辉】：这次海口限购令不是松了，是比其他城市还要严。海口严厉的限购令跟新的领导班子下的政策有一些关系，限购细则订的很细，很严，没有什么宽容的余地。我看下一步可能还会出台一些相关的规则，这次调控的决心比较大，对我们的影响肯定会更大的。

　　【搜狐焦点】：齐总请您谈一下对海口限购令的看法。

　　【齐志辉】：其实1号以后海南成交量很小这个是正常的，大部分成交量集中在细则出台之前。我们在政策实施之前的两天，就已经密集地往房管局备案了一大批房，因此在政策实施时签约量的蓄积就已经集体放空了。

　　在岛外购房人看来，海南楼盘不是以海南的某个城市区分的，而是一个全岛的概念。特别是去年《非诚勿扰2》对海南整个房地产的推动比较大，对琼海等地也有很大的助推作用。外地人就想在海南买房，而不是说非要选在海口三亚。其他地方同样有旅游产品。

　　现在在儋州做房地产项目的开发商，他们对未来的市场非常看好。因为这个细则给他们带去了很多的发展机会，所以他们非常欢迎。我个人认为主要是三亚海口太受中央关注了，海南省的细则还没出台，央视新闻频道滚动播出了13个城市实施细则的先后顺序，而且多次点名海口、三亚1月份同比增长速度领先全国。我觉得海口的限购令跟北京五年其实一样严厉，对于海南来讲其实无所谓一年五年之分，因为很多人不可能在海南工作五年，不存在年限的问题。最近很多人都关注办理纳税证明、社保证明手续费的问题，从所有的迹象来看，未来海南一旦把该卡的都卡住了，我相信海口三亚一定会受到影响。

　　当下置业经理、操盘手谈得最多的是如何从住宅产业转型到其他产业，包括国瑞城项目，我们做一个城市综合体，可能会把住宅产品稍微放一放，会把写字楼和商住两用的项目往前提一下。我们公司每年的回款是有指标的，从整个销售计划和产品计划角度看，拿地方面也会改变方向，现在会更多考虑泛三亚泛海口地区。

　　像西线这样不太发达的地区，市政配套设施相对来讲比较缺乏，更多开发商考虑泛海口和三亚地区，这样离城不远交通配套也比较健全。目前限购令对房价的影响一定会存在，但是是有冷有热的，就是有的地方冷不得，有的热不得。其实，限购令下，大家不必担心海南房地产的发展。前两天我北京的朋友已经没有办法在北京买房了，他们只能在外地买房。现在琼海没有受到限购，很多资金放在优势资源上，特别是海南岛优势资源性地产是不缺的。

　　【搜狐焦点】：近期业内产生了一些质疑，比如说政府要求三亚细则二月底出台，可是现在三亚细则还没出台，很多网友就说三亚不出限购细则了。搜狐焦点昨天也是专门采访了三亚房协秘书长刘树国，他表示三亚细则一定会出台。还有些内部人士透露，三亚细则会比海口更加严厉。李总，您长期在海口，您觉得三亚细则到底会不会出台？

　　【李津】：三亚很多市民对岛外人持一种情绪，他们觉得岛外人增加了这个城市的压力，空间受到打压。第二个方面，所谓候鸟老人们，他们来三亚也有一定的目的性。虽然三亚的配套赶不上原住地那么完善，但三亚的气候，三亚的旅游资源很符合他们的要求，这就说明了三亚是一个旅游城市而不是一个定居的城市。我想下一步三亚的细则怎么样出台我不清楚，但是我个人的评估应该是更多地转型为酒店、经营型的房地产，可以确定的是这里有不可或缺的投资功能，但不能闲置，闲置对于购房人还有当地政府都是一种资源的浪费。

　　【搜狐焦点】：周总您觉得三亚接下来会出台的细则有什么预测吗？

　　【周建辉】：我觉得三亚的调控政策应该比海口好一点，因为三亚大部分是旅游地产，住宅型楼盘没有海口多。政府有关部门还讨论旅游地产的一些政策上的问题，还谈到沿海旅游地产的政策细则，这些方面会不会跟这次三亚细则相结合很难说。三亚下一步会重点转向旅游地产这一块，类似于产权酒店的投资就做的比较活跃。

　　【主持人】：齐总您觉得三亚会出台一部怎样的细则呢？

　　【齐志辉】：三亚目前其实越来越多的配套出现了，刚周总说得比较对，三亚自然条件，资源优势更强一些，真正买三亚房子的人基本上属于高端客户群。购房需求可能更多分布在泛三亚这些区域。因此，三亚房地产未来要如何转型也是政府出台细则要考虑的一个方面。三亚的自然优势比较强，今年海口春节期间感受不到三亚那么多的阳光。在三亚这种优势条件下，我们没有必要浪费资源，若采用酒店式产品应该是比较合适的。

　　【搜狐焦点】：有一种观点说到，调控细则逐渐出台后会促成整个海南房地产产业的转型，齐总能跟网友们解释一下这个观点吗？

　　【齐志辉】：像万达广场这种商业性地产刚出现的时候，大家不知道地产里面还有商业地产，只知道百货公司。2007年大家真正把地产进行分类，将地产分化和产品细化了，然后出现了商业地产、住宅类地产包括产权类地产。自从提出国际旅游岛建设以后，大家可能更关注旅游度假型产品，可产品转型是必然的。在短短三四年内，万达广场在全国复制了很多个万达广场，城市综合体给城市带来推动价值可能很多人都看得到，包括人的就业和生活方式，这种低碳行为方式都可能在产品上发生变化，所以我是觉得未来几年海南国际旅游岛建设，可能在产品系列这种进化程度方面会有所变化。海南以前没有太多城市综合体，但是现在海口城市综合体越来越多，功能性地产也越来越多，同时三亚也会出现商业地产和住宅地产相结合的综合性复合型地产，这种产品转型必然的。

　　【搜狐焦点】：周总您觉得政策海南旅游地产的产品应该如何转型？

　　【周建辉】：这个话题很好，也是我们最近很关注的。，我也是最近获得一些信息，关于全省的定位和几个区域定位的问题，我觉得整体的定位比较准确，三亚就是滨海度假的，应该说这种度假性房产或者旅游地产的概念在逐步加深。海口是全省商业中心，将来是海南商业地产的发展的主要地区，现在放开了离境免税，又会给商业地产带来一片热潮。琼海这一带应该是集国际化元素、娱乐、休闲为一体的地带，跟国际化接触比较多。至于中线，以养生为核心，像五指山我们做了一个项目就是康体养生方面的，围绕山和水做养生的文章，提出养生地产概念。西线现在发展起来了，它是为海南带来经济效益的一个关键区域。

　　【搜狐焦点】：李总您对调控促进产品转型有什么看法？

　　【李津】：一个城市发展到一定程度会面临产品分化的问题，而不是说单纯的像以前一样。岛外人买房子仅仅是低吸高抛的简单投资模式，还有一种人特别是北方大陆客人买房子住一个月、两个月，其余时间空置。前几年对形势看好，低价进高价抛，风险很低。现在随着国家政策出台，产品不断分化，使海南岛的房产多元化的价值得到体现，但是不能有资源的浪费。第一要把产品做得更精制，第二投入使用之后产生最大化的价值。刚才诸位谈到的商业地产、养生地产、城市综合体、产权酒店，实际上都是把这个价值最大化，这样才能够吸引大陆的客户群，这样才能对大陆购房人有一个更好的回报。

　　【搜狐焦点】：其实限购令出台后很多岛外的人开始犹豫，现在能不能在海南买房？在海南还能买到什么样的房？岛外人要买海南旅游地产可以通过什么方式买呢？补缴社保有没有操作的方法，齐总您对此有什么看法呢？

　　【齐志辉】：政府不让办的事，大家最好不要办，因为补缴社保可能查得比较严，特别是政府对于这次调控是绝对下了决心的，我们还是调整产品策略，而不是说一定要补缴这个税款。对于外地购房者，他们选择机会比较少，如果要选就会选特色的产品和正确的产品，我们不选贵的只选对的。

　　【周建辉】：目前我看谁也不敢轻易做违法乱纪的事，至于以后有人钻空子这是很难避免的。因为实在想买但是现在政策不允许买，没有办法只好先不办证先买了住，对于这部分购房人群来说可以寄托于一些有实力的开发商，先不备案不拿房产证，等限购政策松弛了以后再拿证。其他违法的事情不敢做。

　　【搜狐焦点】：所以，周总您觉得限购政策不会长期执行？

　　【周建辉】：这个是肯定的，海南主要市场还在岛外，目前限购是宣传的行动，对当地的经济影响可能很大，应该说有一个期限，当然这个期限谁也定不了。

　　【搜狐焦点】：今天看到一条新闻说现在海口本地户口的人开始征婚，通过假结婚的方式也可以买房，比如说缴纳总房款1%然后落户籍在海口。李总你看是不是我们现在有一些可以操作的东西？

　　【李津】：中央调控的决心大家毋庸置疑了，坚定不移三年是3600万套住宅，这样大供给量跟传统的商品房混在一起，我想传统的三亚、海口传统住宅升值空间一定受到制约，所以传统住宅就算绕过这个地雷阵，买到手后自己评估一下未来升值空间多大。当然你要想定居就另当别论。当然从投资的角度看待这个问题，个人还是要打一个问号的。第二，实际上度假产品完全是多元化的，除了海口三亚的这些城市，其他城市也有非常大的空间，一个是价格的空间，同时他们有中心城市所不具备的一些特点，比如容积率比较低，自然景观相对好一些，只不过他们要延伸和等待一个城市的的完善配套，这个作为投资产品是不是有待考虑的。第三点，还是重复刚才讲的房产，它的价值一定要充分的使用，一定处于一个经营状况，让他源源不断有收益，让他维持产品维护成本这是最基本的问题。第四，业主要有收益，这样才能长治久安，比如说历史上很多楼盘销售时打一个口号说酒店式公寓很诱人，但是实际上若干年之后哪些酒店式公寓还一如既往的品质那么高呢？因为后续维护成本没有资金来源，所以早年的承诺变成了昙花一现，所以这里我再三的强调，要有资金再生能力才能确保未来一切承诺都是落地的。

　　【搜狐焦点】：感谢李老师跟我们分享怎么样在限购政策投资旅游地产的产品更加保值，周总请您谈谈观点？

　　【周建辉】：对于旅游地产我们涉及的比较早，特别是产权酒店分时度假，我们90年代初有介入了，而且90年代中期一些城市开始引进欧洲的产品，2000年以后在海南相继都在做，整个中国市场在90年代和2000年的时候分时度假出现了很多负面的问题。但是并不是这个产品不能做。我们公司最近就在研究这个问题，我们经历了这么多经验教训，现在在限购令的背景下又得找出路，不要只盯着产权，来海南的很多候鸟老人，养生、养老也好，并不一定买产权式酒店，如果你满足养生度假休闲的目的是可以开辟其他的产品，而且代价还会很小，现在我们已经在做几个养生地产的项目就是用这种办法来销售，当然我们根据政策的规定研究政策不能跟政策有冲突，怎么样在原来分时度假的基础上进一步提升我们的销售模式，这个目前还没有这个最终的方案，好象是我们已经找到了思路，过一段时间也许我们对外推广这种方式。

　　【搜狐焦点】：齐总您觉得怎么样投资旅游地产更加保值？

　　【齐志辉】：假结婚做投资的模式，除非利润很高风险很大，第一资金得不到保障，人身安全得不到保障，这种方式大家在网上的玩笑话，我们只看到假离婚没有看到假结婚的。我是觉得值得不值得问题，投资渠道中国不是很狭窄的。刚才周总说的他们研究这种形式也是非常不错的。中国永远有一个概念我要买东西要买有本有证，所有东西都奔这个证，刚才你说结婚证问题，周总说产权证的问题，我们要不要拿证才能住在一起，以前领本才能住一起，现在不领本也能够住一起，刚才周总讲的非常好，以后养生观念度假的产品观念也发生改变，分时度假研究比较细化，你的产品如何经营如何回报，可能是未来产品在调整上非常重要的。

　　【周建辉】：以前大家都要产权，现在每个人手上都好几个产权，房子要打理，物业费也要交，人不在的时候房子遭到破坏，外地已经不再希望异地都能够拥有这些产权，反而对他是一个伤害，资金都压在里面了。我调查了一下这个市场，有好多人已经不想买产权了，手上好几个管不过来，你有这个产品我们肯定买，所以也在换一个新的思路，不能老盯着中国传统的产品观念做，现在有人已经开始逐步走出这个圈子了。

　　【搜狐焦点】：在新一轮调控下我们怎么样投资旅游地产，投资哪些产品更适合，能给我们带来哪些投资旅游地产的机会呢？

　　【齐志辉】：每个人的投资心理都有限度，有的人觉得在海南投一两百万这个可以承受的，有人投资更高的，每个人投资渠道不一样，而且投资想法不一样，投资有潜力的、升值空间的这个话比较虚，但是我是觉得这是投资最根本的。另外大家投资还要注意，第一一定买名气比较大的、实力比较强的开发商的产品，一定买一期产品，这个是升值空间。第二，一定找那些敢于用心积极研究产品的开发商，他能够为客户研究用心的产品，而不是用在花哨的其他服务方面，所以我认为第一选择有品牌有实力的，第二选择用心的开发商。

　　【搜狐焦点】：购房者怎么样找到这些开发商呢？

　　【齐志辉】：用心的开发商很多了，像周总这样细细研究产品，而且钻研这么长时间的就是。

　　【周建辉】：国瑞就是一个品牌。

　　【齐志辉】：用心去想产品的这些开发商都是不错的。

　　【周建辉】：刚刚齐总的观点我觉得这是一个方面，就是开发商这一块要选好，其实旅游地产更重要的是像类似于产权式酒店他们的做法，比如经营上的做法。如果买喜来登的产权式酒店肯定没有，你自己有产权有度假权还有经营的回报，旅游地产经营管理中如果不是酒店经营的话也有小区的经营的管理非常成功，甚至很有名的经营管理层，这样不但带来升值也可以打理好。还有一个就是资源，我们全省各地应该说整个海南资源不错。但是每个地方还是不一样，就是资源的稀缺性。如果比如说三亚的凤凰岛 (论坛新闻)，还有就像五指山，这种热带的地方，其实中线是下一步的一个热土。真正来海南不光享受阳光，还要享受空气，和有山有水环境非常好的资源，大家选择跟以前还是有一些区别的，要往一个新的台阶上走，海南的优势资源是什么？就是大海吗？大海我觉得不是最主要的资源，还有热带气候，好的环境，研究资源性也是一个购房投资的一个方向，不要赶以前的热潮。

　　【搜狐焦点】：李总，您觉得新政背景下我们投资哪些产品比较合适？

　　【李津】：我的建议就是大家应当多关注一下产权式酒店，产权式酒店对于大陆客人来讲相对而言还是比较陌生的。产权式酒店是什么，细节问题得考虑一下，第一产权式酒店融合了投资保值增值的收益利益，第二他有一个持续性的稳定的合理的经营回报。第三，购房者能够让自己有一个非常惬意的度假生活。第四，现在社会都非常注重交际，以此接待自己的生意伙伴和亲戚朋友也是件很有面子的事情。多种因素融合在一起这就是产权式酒店的价值，传统住宅就是低价进高价出，或者是忽略了常年的功能，住一两个月就走了，相比而言产权式酒店的综合价值持久价值更高一些。

　　此外，无论投资什么类型的地产，我们首先得分析风险，这个风险是你能承受的，这是最基本的。其次，才要考虑投资的收益，持久性，三年五年赚钱，那风险很大，如果十年二十年都赚钱这是另外一个概念，这是多角度的体会。无论是开发商设计产品，还是小业主去购买产品时都要共同关注这个问题。否则将来风险出现时对开发商小业主都会造成损失，所以要综合全面的评估风险评估收益，另外收益和风险的时间都要注意。

　　【搜狐焦点】：通过今天的论坛，我相信为岛外网友购买海南旅游地产增添了很多信心。我们海南不仅有住宅产品，还有产权式酒店、养生地产、城市综合体，此外，二线城市的楼市也迎来又一波春天。很感谢今天各位嘉宾光临我们演播室。搜狐焦点一定会在下一步报道中针对各种产品类型给予更多的关注，让更多的岛外人、岛外购房者对海南楼市更加有信心。谢谢各位！