沈阳版限购令一出 投资：主城之外商业地产
在沈阳版的限购令出台之际，我们买什么？特别是那些已经拥有两套以上住宅的人，不太可能继续将资金投入住宅市场了。对了，您说对了。商业地产成了投资者关注的焦点。特别是主城外的商业氛围一直不是很活跃。限购令出台之后，主城外的商业氛围必将被带动。
沈阳版限购令一出，引来住宅市场一片惊叹。
如果只买一套，您会选择投资什么？是否有进军商业地产市场的打算呢？
投资需求积极转向商业市场
此次沈阳版限购令中，对限购区域、限购套数等做出了明确的规定。而所有规定，所针对的业态只有一种，那便是“商品住宅”。
显然，以公寓、写字间、商铺为主的商业地产领域不在此次调控的范围之内。
“从国十条，到新国八条，每一次房地产市场调控政策的出台，在稳定商品住宅市场、挤去过多投机行为的同时，更为商业地产市场提供了发展空间。”丰瑞威士顿广场总经理助理谢会中认为，此次沈阳出台限购令，意在稳定商品住宅市场，减少市场中投机行为。
受此影响，因政策而退出住宅市场的资金，必然会寻求另一个资金落脚点。“一直以来，商业地产市场的调控力度都不如住宅市场大，这也使得商业地产市场更受到投资者青睐。”
中国群升集团沈阳群升置业有限公司常务副总经理厉建华同谢会中持有同样的看法，“新国八条把二套房首付提高至六成，相比之下，商业地产首付目前仍只需50%；另外，住宅市场限购措施升级，刚出台不久的沪版房产税新政也提高了住宅的持有及交易成本，而京十五条的出台，更是让住宅投资变成了一种梦。无形中这些政策对商业地产来说存在利多。”
他表示，商业地产是地方政府最崇尚的城市经济复兴的手段及方向。在多个元素综合作用之下，可以断定更多的投资需求将积极向商业地产市场转移。
主城外商业回报率看涨
正在浑南挑选公寓的投资者孙先生在听到沈阳版限购令后，一直悬着的心终于落地了。“以前对于市场中的传言，一直在担心自己以后的投资会受到影响。但从新公布的限购令来看，对未来我在浑南投资没有带来太大影响。”
许多投资者认为，在沈阳版限购令影响下，沈阳商业地产市场将迎来利好。而浑南、沈北、东陵、于洪四大区域的商业地产，其利好影响要更大于主城区项目。以浑南为例，目前区域内聚集着亿丰时代广场、曙光大厦等商业项目；同时，金地国际社区、首创国际城、东亚国际城等项目也有底商出售。
“首先，政策会使得这四大区域的住宅市场迎来较旺盛的需求，并带来数量可观的人群。商业的发展，离不开人气。有人的地方，商业自然而然就会发展起来。”谢会中认为，目前这几大区域已经聚集了一部分人气，但商业项目的发展还正处于起步阶段，因此目前区域商业项目正处在价格“洼地”中。
对于投资者而言，为获取较高的投资回报率，必然要选择在价格低点时进入市场。
那么，开发商的观点是否已经证明了市区内的商业地产价值在此轮调控中不具备竞争优势呢？
一位房地产业内人士认为，虽然市区内商业项目价格较高，但由于市区内商业氛围成熟、配套设施完善，这些因素决定了其未来升值空间也不小，同样具有可观的投资价值。
主城之内看公寓
“我也了解沈阳商业地产市场会受到利好影响，但究竟怎样投资商业地产，哪一类商业产品的投资回报率更高，却不是很明白。”市民张女士表示。
和张女士抱有类似担忧的投资者并不在少数。
业内人士认为，“主城之内看公寓、主城之外看商铺”的投资方向或许会帮助投资者进行商业地产投资。
在沈阳版限购令出台前一天，丰瑞威士顿广场项目刚刚销售出5套公寓。“这样的表现，在春节后的市场里还算可以的。”谢会中告诉记者，在主城内，相比较写字间、商铺而言，公寓产品以其总价低、需求大、易出售等特点，在投资时更加灵活。
尤其像华润、温州城等地处商业中心地区的项目，一般公寓类产品的投资回报率都会在5%~8%左右。
而在浑南、沈北等区域，由于未来大量居住人群的涌入，对生活配套的要求会越来越高。
“短期内，人们会通过社区商铺来满足生活需求。等到区域成熟后，城市综合体等大型商业业态才会逐渐发展、壮大。”沈阳亿通天下总经理吴楠表示，以浑南区域内商铺为例，商铺面积区间范围较广，均价在15000~20000元/㎡，其回报率通常在6%左右。
本报记者 陈洋
淘房
指导
当沈阳版楼市限购令重锤落地时，一直悬在消费者心中的石头也落了下来。
限购令之后，我们应该如何买房呢？为此本报记者采访了沈阳建筑大学房地产研究所副所长刘宁，他给出了建议。
研究政策做到心中有数
无论是新国八条的出台，还是沈阳版限购令的出炉，都不要惊慌，读懂政策，对照自己的情况。不要因为频繁出台的政策而乱了自己的全年购房计划。
如对照政策看看，你现在是否是二次购房，首付、贷款利率分别是多少，准备在哪个板块买房，区域的政策又如何，自身经济实力如何。每天看新闻或者国家大的方针政策，因为政策是最直接的涉及并反映到市场中去的，从而做到心中有数。
尽量考虑品牌开发商
在限购令之下，很多人觉得买房的机会少了，从而选择了一次到位。在这里建议大家选择楼盘时尽量选择大品牌、有实力的开发商，这样安全性要高一些。
目前大部分开发商资金链还是比较安全的。但也有个别楼盘延期交房或者交房质量出现问题。对于某些盲目扩张以及实力弱小的开发商，资金链断裂的危险在加大，楼盘烂尾的危险也在加大。
考虑二手次新房并砍价
二手房，看得见，摸得着，实实在在，相比期房来要安全许多。看上一个区域后，先对这个区域的基本房价有个了解。在一家中介看上一套房子后，千万不要又找另外的中介看同一套房子。这样会使房东以为有很多人要买他的房子，这样讲不下价。
要敢于砍价，为了获得溢价收益，中介往往会把价格报得比较高，最好摆出一种有好几套房子可选择的态度，这样容易促使房东降价。
改善型需求可考虑置换策略
按照限购令规定，有两套房的本市户籍家庭禁止购买第三套房，外地户籍家庭禁止购买第二套房子。因此，这一政策会伤及不少的改善型性购房需求者。部分改善型购房者可以通过优化家庭房产投资结构，实行置换型置业策略，出售并不符合自身需要的房产，转而购入更适合生活需要和投资理财目标的房产的方式来实现买房计划。
想通过这种方式买房的购房者一定要咨询相关部门了解政策限制，尤其是涉及到办理房产证或者过户方面的限制。若是在这两个问题上卡了壳，就会对整个置换置业计划产生非常不利的影响。
可多关注未受限制的板块
要用未来的眼光来看现在，不要买已经透支未来很多年的房子。即使现在各方面配套较弱，但仍然有一些楼盘热销。它们都有一个共同的特点，就是具有区域性的投资价值优势。
了解其规划如道路建设、片区规划、大工程建设、教育医疗配套建设等都是区域性的投资机会，此类楼盘往往可以逆市而上。限购之下，可多关注浑南、沈北、长白岛的等不受限制的板。