底商需要专业化运营

“昆明的底商传奇并没有告别历史，自由零散发展起来的传统街铺底商逐渐萎缩是不争的事实，但很多商业项目是融入到新的商业中心，成为了商业街区，通过专业化运营，完成了升级换代及多元化发展，商业体系从简单的功能型商业向全方位的城市商业体转变。”昆明顺城商业管理公司总经理沈麒方，对昆明底商发展给出了自己的判断。

　　传统街区底商萎缩

　　沿街商铺，俗称底商，是一种传统的商业经营模式，指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费需求。包括传统沿街商业、社区商铺等。

　　昆明最早的底铺，除传统街区相对集中外，往往都是很零散的简单街区形式。较早出现的有新迎小区、永昌小区以及后来的金实小区等，其商业业态存在都是以配套住宅形式出现的，这时商业或者社区服务概念都是比较初级的。

　　这些早期开发的传统社区商铺，基本上都是自发地发展起来的，一条商业街上的商铺业主很随机地找到一些租户后，就逐步地形成了商业街的风格和特色。这些社区商铺虽然在地理位置上有所规划，但在总体的商业业态上并没有得到很好的控制和调配，由于各个商铺业主追求高额回报率的驱动，因而经常导致某种利润较高的商业业态重复设置。

　　随着城市化发展，社区商业也向专业化、多样化发展。为了提供更好的服务，提升自身品牌质量，一些品牌商品开始放弃了传统街铺的散铺式经营，转移到购物中心内进行统一、规范式发展。这样的转移无形中推动了大型商场的快速发展，而一些散乱的、无序的、不规范的街道散铺逐步面临淘汰，很多临街商铺价值不断降低。一大批临街底商日渐式微，逐渐失去活力。

　　多中心催热多元商业

　　当传统街铺升级换代的同时，伴随昆明城市化进程不断加快，新城的不断成熟和老城区改造的推进，简单的街区形式已不能满足社区居民多方位的需求，主城实现了多中心的发展格局，南、北市区逐渐成为昆明主要的居住区域。

　　在一些地处于交通便利、配套设施完善的地区，出现了一些大型商业中心，大型综合性商业体成为一种新的开发模式。比如世纪城、新亚洲体育城、时光俊园、顺城购物中心等，其共同点都是以城市综合体形式进入，不同于简单的街区形式，大型城市综合体体量更大，服务理念更为多样化，将体育、百货、超市、餐饮、酒店等关于普通消费者日常需要的服务一应具备。打造的理念是购物、娱乐、休闲各相关消费都在家门口完成，真正实现一体化。

　　如今，昆明的城市商业布局已经形成三大格局。第一类是城市中心商业区，第二类是区域的商业中心。第三类是社区型。多元业态的发展，使得昆明商业格局及底商的发展迈向多元化。

　　底铺运营走向专业化

　　“与大规模的纯商业地产相比，昆明商业大多以原始的底商为主，从旧城改造到新区新盘，沿街底商无疑是最为常见的商业形态，以其稳定的投资回报率仍深受投资者的青睐”，沈麒方表示。

　　与其他的商业模式相比，投资沿街商业底铺的风险较小。其他的商业模式在近代才逐步形成和发展，如百货商店、专业市场、综合超市、专业超市等，他们都有各自的特色，但其经营灵活性比较差。虽然在某一时期会比较红火，但不能保证长期适应人们的消费习惯。而沿街底商，即使出现经营困难，也很容易转让。

　　不过，目前对于投资底商以及未来能否得到繁荣发展，不仅仅需要注重前期的开发，而且更需关注后期经营，这对开发商的经营管理团队、管理能力提出了更高的要求。过去有些开发项目纯粹在于销售商铺，后期的经营管理难以跟上，最终使得整个项目陷入无序经营状态。

　　“顺城的成功运营，采取只租不售，整体营销，在项目实施的过程中严格按照商业规律进行运营。”沈麒方认为，商业地产不同于住宅，其更强调的是统一管理。项目在运营之初，就提出了专业化运营的方式，租金水平的高低并不是所要考虑的重点，重要的是对空间的充分挖掘利用，招商项目能否带动整个商业项目的发展，严格按照商业规律进行运营。持续的、专业的营销是保障项目有效运营的重要因素，这也是与传统底铺相比最重要的区别。