开发商和投资客转战商业地产 二手铺现反价潮
新“国八条”后，房产税、地方限购令相继出台，住宅投资空间日益缩小，在通胀的预期、加息以及投资渠道的匮乏下，不仅各种资金急于寻找出口，就连开发商也被迫站到了十字街头，开始重新寻找方向。于是，未受政策调控的商业地产前景开始受到开发商和购房者的一致看好。尤其在广州限购令落地一月有余、住宅市场成交惨淡的当下，商业地产一跃成为地产界治愈系的玄彬。
开发商发力商业地产
限购时代下，开发商已来到战略转型的十字街头。一时间，调低增长预期、谨慎扩张土地储备、适度增加商业地产项目成为各大房企今年的不二选择。
按照保利地产的计划，商业地产未来将占到保利资产总额的30%左右。专注于住宅的万科不断加大持有物业的储备，在各地投资商业地产超过200亿元。同样，金地集团去年9月成立商业地产公司，“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”这是金地董事长凌克日前公布的“十二五”规划。去年靠78万平方米的商业，收租了逾5.1亿的招商地产，更是在本月专门新成立了注册资本为2亿的深圳招商商置投资公司，集中发力商业地产。而类似于中粮集团、高科技“宠儿”大族激光、木头商盛乐集团、以租赁物业为主的T esco乐购、华润万家等零售商、新加坡嘉德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团国际商业地产企业也都纷纷切入商业地产。
表面看来，向商业转型的姿态似是限购压迫下的无奈之举。其实不然。去年商业地产龙头万达公布的一季报表，让众多房企看到了商业地产蕴含的巨大潜力，2010年一季度，万达实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150.9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒 大、保利、绿城等公司，第一次坐上了季度销售额老大的位置。
优质商业供应呈井喷
来自第一太平戴维斯发布的数据显示，2011年广州将有139万平方米优质购物中心投入市场，62%在天河区，21%在番禺区。从规模上看，其中7个项目G FA超10万平方米。据记者了解，去年新竣工的项目包括万菱汇、广州友谊百货国金店和高德置地广场一期(包含春、夏两个商场)。随着这些项目的竣工，广州优质商铺总体量比2009年增加了16万平方米，达到140万平方米左右。继白云万达广场、万菱汇开业之后，今年广州优质商铺市场新增供应仍然充裕。仲量联行透露，今年预计将要竣工的项目包括太古汇、太阳新天地、珠江新城中央商业广场等。
写字楼方面，今年广州甲级写字楼市场将迎来约79.8万平方米的新增供应，其中85%集中在珠江新城。仲量联行数据显示，即将在今年落成的高达120万平方米的甲级写字楼不少已经提前投放市场，2010年全年净吸纳量超过新增供应量。一半将于2011年落成的甲级写字楼面积已经出租或业主自用，例如广州国际金融中心、太古汇二座、利通广场和广州银行大厦。在经历了2008年的萎缩、2009年的复苏、2010年的爆发，2011年商业地产或将主演下一个黄金十年。
“弃宅从商”成交增三倍
翻看近期报纸，“旺铺转让”正在进行大面积轰炸，盖过二手住宅交易的风头。“2万元起/间？便到你唔信！”这些广告中有大开发商的裙楼，也有中小开发商的项目，既有中心老城区，外围新兴城区也来势汹汹。
“现在住宅价格很高，反而有些地方的商铺价格还没涨上来，值得投资。”市民何女士手上有点闲钱，本想在市区买套房子出租，却被限购了，于是把目光投向商铺。在考察多个商业项目后，她锁定南沙华汇国际广场二楼一套60多平方米的商铺。
中原地产工商部区域经理陈春妮表示，在限购令出来以后，商业地产真的旺起来了，很多客户的投资都是一次性付款。据中原数据显示，今年1月、2月，广州一手、二手商用物业的总销售面积为26.34万平方米，是2008-2010年同期的2-3倍。
一手铺旺二手频反价
目前广州一手商铺普通铺均价5万-6万元/m 2，餐饮商铺均价在3万-4.5万元/m 2，“地铁上盖”商铺最高已叫到10万元/m 2。当然，还有繁华中的黄金铺位，如珠江新城西区的一些临街商铺，最高达到25万元/m 2。现有商业项目中，仍然以大型综合商场、专业市场为一手商铺销售的热点。其中，蚊型铺的专业市场项目主要售价在4万-10万元/m 2，而综合体的商业项目售价则在9000-4万元/m 2不等。另据中原地产三级市场发展中心总监、董事总经理助理刘广浩介绍，今年3月1日到27日，广州市(十区二市)共成交了190套一手商铺，成交面积约26782平方米，成交均价为36146元/m 2。
相比一手商铺的放量，二手业主不仅十分惜售，而且频频反价。据海珠区满堂红介绍，限购令之后，业主反价的情况增加了三到四成，售价普遍增长了10%左右，业主可能2月放铺价是260万元，3月坐地起价最终以300万元成交，反价高达40万元。“现在限购了，投资客只能买铺，商铺的行情都在看涨”。在其他一些传统商业旺地如天河北、体育西及老城区荔湾等地，不少中介都表示限购令后商铺的价格提高了一两成。