商业地产进入"战国十年" 未来应积极谨慎

商业物业的魅力或者是最大的难点就在于后期的运营管理这块，所以前段时间有媒体一起来讨论一个问题，他觉得是不是接下来因为住宅在限购、限贷，一系列政策在调整，有众多的国几条都在发布，会不会是商业地产的黄金十年？我说了一个观点，我说不认为是黄金十年，我认为是战国十年。

    事实上从商业地产的投资来看，我们之前很多一直在说，叫住宅和商业在倒挂，住宅的价格一直在飙升，杭州住户的租金基本上平衡在两个点左右，住宅租金非常低，价格飙升非常快，商业价值徘徊在比较低的回报区间，这个也很简单，因为我们现在商业大部分的进入者、投资者、购买者是小型投资者，小型投资者更会注重短期回报，所以没有办法去像国外比较成熟的商业模式去做一些长期持有的物业，或者是以持有为主的经营模式等等，所以会出现住宅和商业倒挂的现象，这是我们未来发展的黄金十年和战国十年的概念，以前宣称不参与商业地产的万科也在谋动了，包括一系列有实力的企业都在进入一个领域，所以不是黄金十年，可能是战国十年的开始。

    杭州这个地方有很多的公司在进入这个领域，比如很多大的专业市场是浙江人在兴建，在运营，这点确实作出了不的贡献，但是对未来市场的发展，就新型的商业模式来说，我们还远远走在后面，远远不成熟，就好象刚才我们林总讲到之前在做港汇、恒隆的时候，当时也没有办法去想到预计在现在能够变成一个摇钱树是要钻石的树，没想到回报率会这么高，包括之前的商业物业也一样，都没有办法去想到会有这么高的回报率。这是我想从大宏观层面来说，对商业地产未来的发展抱着积极的态度，但是我希望是能够谨慎进入。

    我们之前一直是比较侧重于从旅游产业进行商业地产的发展，包括我之前最早是从酒店行业开始在设计地产的发展，很多朋友包都在问我，我要不要做酒店，其实我们在每进入一个行业都要思考一个问题，我们为什么要进入这个行业？酒店行业的利润贡献来自两个方面，第一个是来自资产的贡献，持有的资产需要有自己的投入能力。第二个是来自庞大的现金流，但是实际上从经营利润，叫GOP来说，并不是非常的理想，像类似的酒店也做了很多了解，能够做到五六个点回报率已经非常不错，当然外资酒店的回报率会偏高一些，但是对目前很多没有经营管理能力的企业来说，如果要进入这个领域，事实上还是有一个难以逾越的鸿沟，并不是请一个管理公司就全部解决问题的概念，而且在产业融合这块，刚刚讲综合体，为什么会有综合体的产生呢，我们综合体是两个方面，一个是开放性，可以容纳很多东西，可以包罗万象，三四十万方是小现象，现在都是两三百百方的造城计划，杭州也有造一百个城市综合体，但是我不知道这些综合体之间互相是一种什么样的关系，它们之间竞争和合作的关系，能够给整个一个城市是起到一种推动还是一种阻碍，关于这个问题我自己到现在都没有思考清楚，所以也一直在思考，希望能够和大家探讨这种话题，综合体我们怎么去投资和运营它，因为综合体现在不可能是销售型物业，可能是持有型物业，涉及到金融体系怎么去创新，如果没有创新性金融进入的话，完全依赖企业自有资金去做商业运营的话，商业开发，我想这个商业成功的可能性基本上是没有。

    我们在开发的系列的产品里面，以旅游为开发重点，包括像现在目前在黄山、婺源、千岛湖等等考虑一些特殊资源的结合，比如我们在千岛湖运作项目的时候，我们现在在计划以水为主题的商业和旅游综合型的项目，为什么说是以旅游为侧重点，以商业作为重要的组成部分呢，因为在之前我们很多复合地产里面是以两张皮存在，酒店是酒店，住宅是住宅，之间的关联性并不是很强，所以我们在新的项目发展当中，每一种业态不是完全融合在里面，它的行业之间是有互动关系，而不是说是一个隔开的，包括我们在很早以前，应该是在七八年前我们在探讨华南新城，包括当时在广州一个大造城运动，还有一个华南MALL，我们在研究这些商业它的发展的时候，当然华南MALL后来有些变化，但是在提出这些宏大的构想的时候，我们在思考规模上、地位上做一些适合性的商业，为投资企业创造一个更为合理的商业模式。

    我们现在主要创造了一个叫门户型国际旅游商业综合体，所以现在以这种模式在各个领域进行复制，是在做三个方面的门户，一个商业的项目是一个文化的门户，我们可以看到我们出去旅游的时候，比如说我们到韩国去，看到很多老太太去看这些韩剧里面的拍摄地点，这些都是向往的地方，为什么很多人想去丽江，因为丽江给了他很多向往，很多人都希望在这里发生故事，当然很多人没有发生故事，这种文化的吸引力会非常强，很多游客来到杭州一样，一定会希望去断桥去看看，都希望能会会许仙或者是自己的白娘子，所以在文化门户的营造这块是作为一个重点在经营发展的。第二个是作为一个产业服务的门户，怎么理解呢，在任何一个旅游区域你会发现一个比较特殊的现象，某些行业会比较集中的发展，但是整体经济并不是非常理想，针对这个现象其实在浙江我们也比较熟悉，比如说提到海宁会想到海宁皮革城，以皮革作为它的一个核心，提到永康会想到五金，提到义乌会想到小商品等等，这些资源的一个集聚在产业我们希望能够在我们项目里面会做一个比较集中的平台。第三个方面希望项目是做资源集聚的门户。包括在一些项目里面，在张家界的项目实践里面在考虑，做两个馆，一个是国际旅游商品馆，不是常规的搜集，而是按照像世博馆这样进行运作，包括全球创意产品展示馆等等，在每个项目里面充分考虑把产业经济和商业模式进行充分融合，把业态和投资的模式进行充分融合，这是我们目前在整个商业模式的实践。