2011成都商业地产投资法则

一个是万达金牛国际广场、一个是龙湖北城天街，两个体量巨大的商业地产项目，像是时下地产界两面猎猎招展的大旗。它说明，在住宅市场被“三限”过后，成都楼市终于找到了新的支点。

　　据成都市房管局《透明网》发布的数据表明，3月份商业地产的成交面积和成交金额已全面超越住宅地产。旺盛的购买力和火爆的人气，除了证明商业地产已是成都楼市新的驱动引擎，也在呼唤理性的商业地产投资方法论亟待舆论阐明。

　　在这个商业地产投资的新时代，我们究竟该怎么买铺？我们手上的资金该寻求怎样的商业地产投资渠道？

　　秘方1

　　买卖时机很重要

　　投资商铺也如同炒股，规避风险，讲究买入卖出时把握时机，这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。

　　业内人士认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。也就是说，等商铺售价和租金都涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。

　　明白这个走势后，如果已经购买了商铺的投资者，最好找机会把商铺售出去，再投资其他商铺；而对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。

　　秘方2

　　逆向思维估价值

　　如果投资前对商铺价值“吃不准”，不妨先对商铺评估一下。

　　一是用比较的方法。选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。

　　二是在比较法的基础上，采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营“缺档”，反其道而思维，你搞“粤菜”，我开“鲁味”；你店铺设计“民族风格”，我装修偏要“西洋风味”。对方的“缺档”点寻找得越多，你评估对象的升值潜力就越大。

　　如果实在还是吃不准，那么告诉你，投资中一种比较保险的办法是“先租后买”。