三四线城市将成地产开发新阵地
2010年一二线城市销售额下降35%，三四线城市上涨64%。今年一季度销售金额前30强企业，一线城市比重为27%，下降6个百分点；三、四线城市比重上升22%，上升6个百分点，二线城市停止增长，比重为51%。
一二线主要城市限购，多数房企且战且退，纷纷跑去不限购的三四线城市“画一个圈”：2010年，万科年度三四线城市新增土地量首次超过二线城市；中海2010新增三四线城市土地占比55%。专家预测，未来三四线城市将变成房地产另一个春天。
另一方面，天量保障房压境，商品房市场不得不将三成份额拱手相让，中低端市场俨然成保障房口中之物，产品线之争骤起：有房企已放弃抵抗，宣布转向豪宅开发；有的房企，投向商业地产怀抱；但万科还在坚持走以中小户型普通住宅为主的道路。
现象 房企加速圈地三四线城市
从房企陆续发布的季报来看，布局三四线城市的房企出尽风头。且不说一季度万科等凭借二三四线城市项目的发力分别以355.1亿元和198亿元领跑全国房企，碧桂园以144万平方米销售面积摘得销售面积季军。一直扎根于三、四线城市的房企也开始崭露头角。
实际上，从去年开始，大型房企在三四线城市拿地呈加速趋势。2010年，突破千亿大关的万科嗅觉灵敏地开始对三四城市的重点布局，在进入的清远、扬州、南通、嘉兴、昆明、贵阳等12个城市中，只有3个省会二线城市，其他都是三四线地级市，使万科首次三四线城市的年度新增土地量超过了二线城市；地产在大部分城市进驻二线城市的时候，已经提前抢占了三线城市，目前已进入62个城市，三线城市占比63%；保利地产2010年也全面进军三四线城市，共新进入11个三线城市，为历年之最；中海2010年也是三四线城市拿地大爆发，通过收购宏洋集团和新购土地，全年新增三四线城市土地面积542万平方米，占比55%；以“农村包围城市”出名的碧桂园在售项目65%以上位于三线城市。
房企进军三四线城市已经结了果实。中国房产信息集团 (英文简写“CRIC”)数据显示，2010年全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一二线城市的成交量占比却降到了35%的历史新低，而三四线城市的成交量逆市上升，占比达到了64%的历史新高。
从2011年一季度金额排行榜前30强企业来看，前30强在三四线城市销售比重上升为22%，较去年增加6%；30强一线城市的比重则继续大幅度下滑，下降6个百分点至27%；二线城市的比重停止增长，与去年一样为51%。
原因 三四线城市有魅力
不限购 需求旺盛
无利不起三更早，房企进军三四线城市就是为了掘金。在4月12日举行的业绩会上，地产董事局副主席兼总裁夏海钧道出了房企钟情三四线城市的原因：在本轮“限购令”等宏观调控下，不受限购影响的三四线城市和区域，将令继续保持稳定增长的势头。在拥有的112个项目中，39.3%的项目位于三线城市。今年内，三线城市尚未开盘的30多个项目计划陆续开盘。而且已经尝到甜头：3月地产新开盘4个项目：中山绿洲、景德镇名都、南充绿洲，均位于三线城市，合力贡献8亿元，推动3月销售额(55.2亿元)环比上涨22.7%。
“去年至今，政策敏感性较低的三四线城市和极具成长性的区域优势正在呈现，一二线资金倒逼、需求旺盛和不限购，让这些城市的市场表现明显平稳”，中国房产信息集团评论员杨晨青引用数据分析，从市场成交量的反馈来看，2011年1月底“国八条”出台后，一二线城市商品房市场成交量出现大幅下滑，2月份一线城市平均成交31.59万平方米，环比减少66.65%；二线城市平均成交33.33万平方米，环比也减少59.2%；三四线城市的表现则明显抗跌，平均成交32.6万平方米，与一线城市和二线城市形成三足鼎立之势，但环比仅减少了25.74%。
房价涨幅小 潜力大
除了受政策影响小成交稳定外，三四线城市近几年涨幅小，后发潜力大也是房企所垂涎的。据CRIC国家统计局数据，从近三年(2008-2010)各线城市商品房房价上涨情况对比来看，三四线城市涨幅明显低于一二线城市。在环渤海区域内，北京和济南近三年商品房价格涨幅分别达到43.19%和46.46%，而同区域的烟台涨幅却仅为14.75%。
三线城市发展潜力，让一直以来坚守一线和准一线城市的合生创展、金地、龙湖地产和首创置业等房企，也开始走出“象牙塔”，在城市战略中出现了一个“三”，而且将越来越重头。
观点 三四线城市是房地产另一个春天
杨晨青认为，十二五规划的出台，意味着三四线城市在经济建设过程中得到的政策优惠会更多，过去频繁出现在核心城市中的诸如保税区、开发区、高新区之类扶持政策在今后5年中将更多地落地到中小城市中；由于房地产业是个区域性很强的产业，一个城市经济发展水平越高，公共设施就越完善，居民消费能力也越高，当地房地产市场发展水平也就高。从这个层面上讲，未来三四线城市市场持续增长已具备了宏观基础。
据了解，过去的十年里，我国房地产市场的成交量主要集中在30多个一二线城市，而在国内城镇化进程逐渐加快的背景下，未来数量庞大三四线城市(286个地级市、600余个县级市，再加上2000余个县城一级的地区)将给中国房地产带来巨大的发展空间。
“对于房地产开发企业来说，只要从原先仅关注一二线城市的惯性思维中走出来，放眼全国，住宅市场未来的发展空间依然相当广阔”，业内专家陈啸天认为，去年10.43亿平方米的销售面积远远谈不上是房地产行业的天花板，未来全国年度销售量冲上15亿平方米甚至更高位都是迟早的事情。
天量保障房压境
产品线选择两极分化
有人说，房地产变天了，原因是3600万套保障房压境，保障房使得商品住宅市场丢掉三成的份额，从90%占有率下滑到60%。于是类似“中低端住宅产品没有开发前景，将来房地产是豪宅的主场”的声音越来越多，而花样年集团、融创中国等企业也宣布转向豪宅开发。但与此同时，依靠中低端住宅产品创下千亿大业的万科却依然我行我素。
部分房地产开发走向高端市场
3月中旬在花样年集团的2010年全年业绩发布会上，花样年集团总裁潘军一席“高端住宅机会论”让新市场环境下产品开发路线之争摆上了台面。潘军认为，大量的保障住房将消化大部分夹心层，对房地产的中低端市场产生巨大的冲击。而在限购的背景下，高端住宅形势反而更明朗。因此，花样年2011年计划消化中低端产品后，未来只开发高端产品。
无独有偶。4月13日下午，融创中国董事长孙宏斌在融创天津发展战略新闻发布会上称，融创将坚持走高端精品路线。未来房地产的发展就是保障归保障，市场归市场，开发商做高端精品来满足一部分人群的购房需求。
华创证券分析师华中炜认为，保障性住房对商品房的直接冲击主要影响那些与保障性住房定位接近的中低端房地产项目，真正的冲击来自于“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力。
“高端产品大有前景”，相关专家指出，目前住房供应体系基本明晰，未来商品房市场会像香港一样往高端上走。
调控下市场将呈多元化趋势
但90平方米以下户型超过一半的万科却依然“走自己的路”。万科总裁郁亮今年多次表态，保障房和商品房由于面向不同的供应对象，对商品房市场的影响有限。另外，万科产品跟保障房有很大区别，保障房政策不会对万科造成太大影响。万科继续坚持走中小户型普通住宅为主的道路。
广州市房地产学会副会长曹志伟也是开发商，他认为产品线路之争只是不同企业的发展方向不同而已。虽然中低端市场会受到保障房的影响，但商品房在品质上依然可以错开，像万科产品就有品牌效应，而且中小户型可以做量，可以实现快速开发。豪宅则做不了量，但可以靠质获得更大的利润空间。
“在产品开发档次，企业应该根据自身及所处区域来做选择”，张维伦认为，在调控下，房企将被迫进行不同开发路线的选择，市场将呈多元化、个性化的趋势。