京写字楼与住宅“倒挂”　买住宅不如买写字楼

　　 写字楼与住宅价格“倒挂”　高房价伤及住宅捧热写字楼———

　　外地来京商人骆先生计划在北京挑一层2000多平方米面积的写字楼平层做投资，但征询过好几个项目后发现，要么已经售罄，要么都是一些面积较小的零散面积。而北京东方梅地亚的销售总监王微则告诉记者，现在写字楼的投资买家基本都是一下子购买上千平方米的面积，可以说，目前北京在售写字楼当中，大多数都迎来了热销期。写字楼十年之痒，有望在2008年之前重生。

　　同在CBD，北京万达广场的写字楼按照目前的价格应该是23000元/平方米左右，而周边在销高档住宅项目的售价大多已经突破了20000元/平方米。太阳宫地区名盘太阳星城去年推出的写字楼售价12500元/平方米，而一路之隔的住宅立项楼盘时间国际却已经卖到了13000元/平方米。

　　是什么原因造成多年来写字楼与住宅价格倒挂的状况？又是什么原因使写字楼重新夺回了投资者的购买信心？写字楼是不是不动产投资的下一个“蓝筹股”？

　　住宅租售比失衡投资者另觅“钱”途

　　中关村某项目，以一周内每平方米涨价3000元成为了北京的涨价“冠军”，类似这样的项目在北京既不空前亦不绝于后，然而，正是因为住宅项目的“无理由涨价”，倒挂了北京住宅的租售比。所谓的租售比，就是每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。例如，一套价值100万元的房屋，每月租金为3000元的话，它的租售比就是333:1。

　　根据房地产中介机构的调查数据，2006年北京市二手房售价与租金的比例在242:1至286:1之间。中国国际金融公司对北京等城市的调研结果也显示，他们所调研的167个楼盘，购房资金成本与租金比率在2006年内的平均升幅超过11％。因此有业内专家指出，目前，房屋售价租金比过高，意味着房产投资收益将下滑，投资性买房高位踏空的风险也在增加。

　　目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200:1至300:1。如果售价租金比超过300:1,意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1,表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200:1还是高于300:1,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　一位金融专家解释道，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么200:1至300:1的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于300:1,则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。据介绍，目前美国房产的年租金收益率在5%左右。

　　因此，目前国内房价下的“租售比”逼近国际警戒线并非危言耸听。近几年来的二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态。许多新的理财产品的出现，正在弱化投资者对房地产的投资偏好。国家对房产交易环节实施“三税”政策，使得五年内二手房的交易成本很高，投资者买房后，更多地会充实到租赁市场，而这将使租金水平进一步下滑。

　　正是因为这些原因，很多投资者纷纷将目光投向了股票、基金、写字楼等方向。正如投资者杨先生所言，以往投资住宅可能12年左右就能完成投资，但现在高房价与低租金的状况，投资一处位置较好的房产，收回投资差不多要20年以上，与其这样，不如寻找别的投资出路。

　　解析写字楼10年之痒

上世纪90年代中期开始，由于国内经济形势突飞猛进,招商引资的大手笔使北京有大量写字楼陆续入市，同时也初步奠定了目前北京几大核心商务区的雏形。但与差不多同时开始大范围起步的商品房领域相比，写字楼市场则一直处于不温不火的状态。

　　但北京中原写字楼部副总经理张翰坤却并不认为这就能证明写字楼市场的不景气，在他眼中，与其说是写字楼价值被低估，不如说是住宅需求太过猛烈。“人们的居住需求多年以来都是在被压抑着的，商品房的打开让这个需求一下子爆发出来，市场升温极快；相比之下，写字楼的需求是慢热的，或者说更为理性，这样，在短时间放量骤增的情况下，一定时期内出现供不应求是可以理解的。”

　　不过他也承认，写字楼建设本身的缺陷也是使其发展受到限制的重要原因。“单从楼自身来说，档次都很高，外立面和内部装饰也都非常豪华，但这些并不是写字楼的全部，停车场、商务配套、商务氛围，都是写字楼成败的关键，而这些有不少在过去的建设中都没有及时跟进。”而一位资深投资者则回忆道，当初北京写字楼建了不少，但市场配套却没有保障，许多企业在进驻某一区域后没几年又被迫迁出，接下来便是区域商务价值的连续下跌。“比起住宅，写字楼对区域环境的要求太高了。”

　　另一个存在的问题则在于市场供应与需求的不对接。张翰坤表示，以中关村西区为例，这一地区集中了大量的高科技IT企业，多数这类企业的特点是其资金流更多集中在技术、人才等方面，而对硬件、固定资产和办公环境的需求不是特别地强烈。因此，虽然中关村西区向来不缺乏写字楼的供应，但它们全部是“大面积”、“5A级”、“超豪华”，产品同质化非常严重，没有做出与区域需求相匹配的规划，也就无法与这类中关村主流企业实现对接，一些项目的不好卖、不好租也就不足为奇了。“这些项目如果放在东部以经济贸易公司为主流企业的商务圈，不但会非常好卖，甚至还能收获比现在高出许多的价值，但是，写字楼特别强调‘适用性’，反之，没有差别，千篇一律难免造成产品同质化的‘消化不良’。换句话说，开发商应当建造最适合使用者的写字楼，而不是简单地全部向最高标准看齐。”

　　除了这些，北京万达常务副总经理卢明也指出，过去若干年里写字楼价值没有被充分发掘，还有成本的问题。“过去好多写字楼里，公司的运营成本过高，物业费、水电费带来的压力过于沉重，还有的楼不支持24小时使用，这都给他们打了折扣。”

　　写字楼热潮重掀，竞争仍是主题

　　经过多年的发展以及与市场的磨合，之前很多困扰写字楼发展的问题都已得到了改善，特别在市政配套方面，随着近年来的重大改观，许多当年出走的企业已选择了“回巢“，更有众多企业开始了进驻。而在这种大的经济背景之下，写字楼的市场价值已开始被越来越多的人所发现，而其比起住宅所拥有的更大潜力则开始引起了更多投资者的关注。

　　“中国宏观经济持续看好，发展很快，大企业的进入，新兴企业的成长，都需要大量优质的办公场所。上海日前就爆出大量购买写字楼的消息，说明投资客已发现写字楼的未来潜力。”皇城国际的开发商李子珍在接受记者采访时这样表示，“北京东西二环的商务价值已慢显性商圈，价格与租金非常可观。而北二环商圈，中字头的能源与资源企业云集，上下游的公司众多，而北二三环，多年缺少有效供应，像皇城国际这样高品质感的甲级写字楼，一推出就引起了他们的兴趣，特别对能冠名的独栋很感兴趣，说明他们的办公急需升级。

　　尽管如此，竞争依然是北京写字楼市场不会改变的主题。据戴德梁行发布的研究报告显示，2007年全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，但上半年完工的面积仅为47.4万建筑平方米。一方面，近期甲级写字楼市场上的实际有效供应量有限，使租金维持在较高水平，也有效降低了空置率。另一方面，由于2007年下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了95.5万建筑平方米。其中，供给相对集中的CBD、金融街和东二环商圈更是分别占了全部供给的52.6%、17%和16.5%，虽然不排除部分项目继续顺延入市的可能，但考虑到奥运带来的商机，大部分的供给都将会在明年上半年内完工。

戴德梁行分析认为，如此大规模的放量确实会给市场带来租金下调的较大压力，使投资者受到一定影响。但在卢明看来，这恰恰体现了写字楼投资的特点。“写字楼投资在操作过程上更为复杂，资金流大，回款慢，所以它不是一种投机，更应当理性，也更需要专业能力的保障。“投资写字楼，对投资者有着更高的要求，在不断变化的市场中，实现利益的最大化。

　　张翰坤则告诉记者，即使人们普遍认为��字楼升值缓慢，但在2004－2007这几年的市场情况来看，多数写字楼的租金和售价都能保持在每年6-8个百分点的递增，因此，在住宅租售比显出失衡端倪的情况下，写字楼已经成为房地产市场更为稳定的投资品。他预计，当更多资金从金融市场抽身时，写字楼将成为这些资本下一个追捧的对象。