天津8月成交依旧乏力二手房市场观望情绪依旧

        天津我爱我家市场研究部根据对天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，8月天津市二手私产住宅成交依然乏力，观望氛围并未减弱。楼市传统的“金九银十”销售旺季即将到来，专家认为，在目前的宏观调控大背景下，“金九银十”天津二手房市场成交量或将保持今年以来的平稳运行，销售量激增的现象恐怕难以出现。
　　成交乏力观望情绪依旧

　　天津我爱我家市场研究部根据对天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2011年8月天津市二手私产住宅共成交4094套，环比上涨6.8%，同比下降23.6%；成交面积31.9万平方米，环比上涨2.8%，同比下降24.9%；成交均价7706元/平方米，环比下降0.02%，同比上涨13.4%。8月由于交易天数的增加使得天津市二手私产住宅成交总量环比出现了自然的增量，但是从交易日日均成交量来看，与7月相比仍有下降，市场成交依然乏力，观望氛围并未减弱。

　　天津我爱我家认为，从成交情况来看，虽然8月全市的二手私产住宅成交总量较7月出现了小幅的增长，但是交易日的日均成交量仍延续了下滑趋势，市场活跃度并未出现较大的提升。宏观调控政策的效力以及房价的降幅并未满足受众预期使得市场中的观望情绪加剧是造成本月成交乏力的主要原因。

　　成交价格各个片区表现不一

　　根据对天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2011年8月，天津市二手私产住宅成交均价为7706元/平方米，环比下降0.02%。

　　目前从全市范围内来看，二手私产住宅成交均价整体保持平稳运行。但是各个区域的成交价格则呈现不同的表现，例如在中心城区范围内，梅江、老城厢等高端片区的二手房价格已出现了下探趋势，而在部分刚性需求集中的热点片区价格则仍然较为坚挺。

　　“需求结构、产品类型、商圈配套等差异是造成目前二手房不同片区表现差异的原因。”天津我爱我家企划总监陈萌说。

　　他进一步解释，首先，对于部分高端片区来说，区域内多为产品品质较高、户型面积较大的房源，改善型需求以及投资需求较为集中，在宏观调控政策的影响下，此类需求受到购买资格、信贷限制等影响而无法入市，造成了片区内需求量的大幅减少，呈现供大于求的市场特征，因此价格的下探成为必然；其次，在刚性需求集中的热点片区，房源供给多集中于户型、面积适中，总价相对较低的中小户型房源，符合绝大多数刚性需求的购买力。尤其轨道交通沿线、重点中小学周边，以及拆迁片区周边区域刚性需求仍然存在，因此造成了此类片区的价格坚挺。

　　购房联网有望遏制异地炒房

　　据了解，住建部近期将着手推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作。目前已经登上住建部议事日程的联网候选城市逾40个，均是房地产市场中的热点城市。

　　天津我爱我家认为，房屋权属异地联网可有效实现个人房屋权属登记情况的异地查询，改变了以往银行个人信贷征信系统全国联网外，而房屋权属信息在各城市并不联网的现状。可有效遏制异地炒房，将“限购”范围再次扩大，对于政策的执行更有实际意义。例如，投资人在天津拥有2套住房，已被纳入限购范围无法新购房屋，在房屋权属联网之前其在异地城市则无法查询名下拥有房产数量，因此可以进行投资，而联网之后该投资人在异地城市有可能仍将受到限购政策的影响。因此，个人房屋权属实现联网和异地查询，将通过严厉的“异地购房限购”与“异地购房监控”，严格控制异地购房行为，扩大了限购政策的覆盖范围，有效遏制投机投资需求，使得宏观调控的目标和效果更加深化。

　　预计“金九银十”平稳运行

　　天津我爱我家市场研究报告认为，在宏观政策不断从紧的背景下，2011年天津二手房市场成交量已连续出现四个月的下滑，8月市场表现仍然乏力。对于即将到来的“金九银十”，伴随新建商品房新增供应的集中释放，或将带动成交量出现小幅的增量，但是从整体政策的背景来看，仍难以出现大幅反弹。

　　因此，天津我爱我家认为，各种调控政策的叠加效应已经显现，市场中的投资投机型需求和部分改善型需求受到抑制无法入市。尤其下半年随着限购城市范围的扩大，预示着楼市的调整不会放松，政策的严厉性难以支撑市场出现需求集中入市的现象，因此今年的“金九银十”市场也难以出现较好的表现。