广州迎“公寓潮” 住宅楼盘 也来鱼目混珠

        自住宅受限购以后，各个城市都出现了“公寓潮”。据记者了解，进入金九银十，广州商务楼产品（即以往所说的“商务型公寓”）或住宅式公寓多达10多个。
　　然而，记者走访发现，尽管广州市房管局此前已明确表示，房产证的规划用途中无“公寓”类别，因此禁止楼盘使用“公寓”或“酒店式公寓”进行宣传，但仍有住宅楼盘“顶风作案”，对外打出“公寓”之名。

　　市场现象

　　商务型产品抢闸入市

　　随着金九银十的到来，广州楼市掀起了推货热潮，不少新盘、新组团集中入市，为消费者提供了丰富的购房选择。记者了解到，除了传统的住宅市场外，近期，拥有商业性质的商务楼产品也悄然加大了推货的力度，其中，包括合生广场、财富世纪广场、天汇广场、东方文德广场等项目纷纷于近期推出市场。由于该批产品属于商业性质，不受住宅限购政策的影响，因此吸引了不少投资客的关注。

　　不受限商业项目受热捧

　　今年以来，由于受到住宅限购政策的影响，不少有意物业投资的消费者因条件限制，都只能被迫观望，或将目光转向商用物业市场。由此，一些不在限购范围之内的商用物业，如写字楼、商铺等纷纷受到了投资客的追捧，成交一直保持畅旺的态势。

　　同样不在限购范围之内的可商可住的商务型产品，同样成为投资者关注的对象。其中，在前不久推出市场的奥园广场及财富世纪广场，均获得了热销的成绩。据了解，奥园广场于8月28日推出“曼哈顿·尚层”2栋公寓297套单位，大批买家提前一天通宵排队抢购，开盘当天成交量逾八成。而在9月4日开盘的财富世纪广场，所推出的A1栋写字楼产品及A2栋“星汇LIFE”套间式写字楼，同样吸引了大批投资客的追捧。据开发商透露，当日共有500多位客户前来购房或进行咨询，所推出星汇LIFE套间式写字楼及甲级写字楼约300多套，成交逾七成，销售额超7亿。

　　商务型项目接踵而来

　　在金九银十到来之际，不限购的商务型项目在广州市场掀起了供应的小高潮。其中，除了已推出市场的奥园广场、财富世纪广场尚有部分余货外，近期更有合生广场、东方文德广场、天汇广场等项目推出市场，而位于黄埔大道员村段的力迅T商务楼，则将在11月正式入市，其货量之大、供应之集中为今年罕见。同时，记者巡盘发现，这些产品大多以30平方米左右的单间至120多平方米的两房单位为主。虽然项目的规模有限，但多位于成熟地段。

　　业界人士表示，商务型项目由于面积小、总价较低，而且不受限购、限贷政策的影响，在金九银十期间，或将成为楼市中异军突起的一支奇兵，成为投资客关注的焦点。

　　投资回报

　　酒店式公寓投资回报率最高

　　中原地产营业副总经理潘婉霞表示，目前广州市场上的公寓已呈两极分化态势，一类是酒店式公寓，这类公寓由开发商自己掌握产权，同意出租，由酒店管理集团管理，租金为普通公寓的3倍左右；另一类是也由酒店管理集团做物业管理，但分散卖给小业主，不统一出租的公寓，这类公寓比普通公寓租金高30%～40%，目前这些公寓的投资回报率都在4%～5%之间。

　　尽管楼市降温，但不少人仍希望把钱投资到房地产市场。“对我来说，股市和期货风险都比较大，黄金收益不高，从长远看，不动产比较稳妥，所以我还是想投资房地产。”市民张先生的这番话相信代表了不少人的心态。由于住宅从紧，导致了不少人转投商业项目，而酒店式公寓就是最为热门的商品之一。

　　业内人士表示，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。原因有三：一是出租率有保障，二是租金相对较高，三是长远来看政策抗压性较好。在楼市调控周期内，酒店式公寓的投资价值更为明显——以租金收益形式收回投资，有别于普通住宅的倒卖投机行为，保值性较好。

　　而近年来广州的酒店式公寓投资回报率也比其他公寓产品要高，以某酒店为例，尽管今年的交易会租金下调，但那里27平方米的商务套房在交易会期间也能租到950元/天，以前的交易会租值是1100元/天。而某国际公寓就在市区内某酒店旁边，如果37平方米的单身公寓按照950元/天的租金计算，一年两个月的交易会期间租金即达5万多元，按照售价1.8万元/平方米计算，这套37平方米的房价为65万元，回报率达8个点，而这8个点还不包括一年当中其余10个月的租金。

　　市场上三大类公寓特点

　　1.普通公寓

　　用地性质为住宅，特点就是户型面积小，主要为30～60平方米，精装修交房标准，拎包即可入住，配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务等。

　　2.商务公寓

　　一般位于城市核心地段及商务中心区，既可居住又可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对纯写字楼较低。

　　3.酒店式公寓

　　大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性，以只租不售和产权式经营为主。