杭州写字楼市场逐渐回暖 投资者仍须谨慎
写字楼等商业地产，正成为一些投资者新的目标。不过专家提醒，投资写字楼有许多技巧，并非一本万利，有的还要捂上两三年，这是商业地产与住宅产品的最大区别，急需资金周转的投资者还是要谨慎。
几年前买的写字楼 一年有8%的回报率
从事外贸行业的朱先生没有像温崇民那样被套牢，目前他拥有两处写字楼，从租金回报上看，朱先生觉得投资还算成功，如果有机会还将继续买进写字楼。
2002年，朱先生在文晖路晶晖商务大楼买了280平方米的写字楼，价格大约7500元/平方米，当时他也心中没底，不过2004年交付后写字楼很快就租了出去，租金是2.1元/平方米/天。朱先生算了算，年回报率超过10%，心里的一块石头落了地。2005年，朱先生又在庆春路购买了兴业银行大厦200多平方米的写字楼，交付之后也顺利出租，目前年回报率在7%左右。
和朱先生不同，柳敏说自己完全是个被动型的投资者。
去年下半年，一位朋友让他买钱江新城的一处高端写字楼，价格是每平方米1.1万元，不到一年时间，该写字楼的价格已经到了每平方米1.8万元。柳敏开始对写字楼有了浓厚的兴趣。
他对写字楼进行了大量的关注和分析。他说，企业会不断分出等级层次，许多高端企业现在集中在黄龙商圈办公，以后就可能搬到钱江新城去，未来的趋势是办公国际化、高端化。不久前还有朋友希望能以1.6万元/平方米买他的写字楼，被柳敏婉言谢绝。“我准备长期持有这套物业。”
从企业富余房到商务花园 杭州写字楼走过好几代
柳敏投资的写字楼已经算是第三代写字楼，比起第一代，不论是在价格还是设计上，都进步了许多。
上世纪90年代初，办公楼都叫“××大楼”，基本上是企业自建的大楼，有富余的空间用来出租，并不是专业的商用楼；直到1996年前后，正式的写字楼才开始出现。2000年后，黄龙商务区和庆春路金融街相继崛起了不少写字楼，房地产行业才有了甲级写字楼的概念。
写字楼的设计也在不断更新。第一代写字楼就是普通办公室，第二代出现了高层高密度的写字楼，分为核心筒式和板式，最近两年，第三代低高度、低密度的商务花园式写字楼开始在三墩、下沙、滨江等次中心区域出现。
现在，杭州的写字楼主要集中在黄龙商圈、文教区、庆春路凤起路、武林商圈、吴山广场、城站以及钱江新城几大板块，黄龙商圈、武林商圈的区域租金价格相对其他区域要高。
据统计，在杭州购买写字楼的企业60%以上从事第三产业，20%是咨询类事务所，员工大多在20人以下。均价2万元/平方米左右，面积在80-200平方米的写字楼物业最受企业青睐。
“最近想买100平方米以下面积写字楼的客户有增加的趋势，许多人到我们这里来问。”西港新界营销总监薛小龙说。他认为这可能和杭州大批中小企业的快速成长有密切的关系，加上去年下半年杭州市工商局6月份发布住宅禁商令后，企业注册地址必须要以商业用房为准，总价低、小面积的写字楼比较受欢迎。
目前，市中心可售写字楼已经为数不多，大量写字楼新项目集中到了滨江、拱墅和江干区块。下半年，杭州大约有超过300万平方米的写字楼产品上市，按照每家企业平均200平方米算，杭州每年新增13000家以上的企业，那么市场需求约在260万平方米左右，但供应量中超过一半集中在钱江新城。今年七八月份，杭州一手写字楼成交达到1161套，预订232套，成交均价也从每平方米14604元小幅上涨到每平方米14948元。
要做好捂三年的准备
目前投资写字楼的有不少具有一定经济实力的企业主，一方面为了企业自用，另一方面为了把资产转移到更为安全的领域。此外，也有一些资金较为充裕的个人买家。
“写字楼对商业氛围、周边配套、硬件设施的要求都很高。普通住宅招租通常一周左右就有租客上门，而写字楼可能要等上半个月。所以急需流动资金的投资者还是不要贸然涉水。”盛世管家商业地产部的投资顾问沈建洪认为投资写字楼更适合资金充裕，对回报时间并不紧迫的客户。“个人投资者总希望能在大楼交付后尽快租出去，这就导致写字楼往往在交付后一年内出现租金低谷，我们称为阵痛期，一般要等到三五年后才能见到效益。”
4年前，他的一位客户以1万元/平方米左右的价格买下了白马大厦17-18楼两层，共近3000平方米，几年下来，现在均价已经到了2万元/平方米以上，一年的租金收入也不少于150万元。另一位投资公元大厦的客户买入时单价为1.8万元/平方米左右，而目前公元大厦租售部的成交价在2.5万-2.8万元/平方米。
“黄龙、武林、庆春凤起区域算是可以立竿见影的投资区域，但别的区域想要形成那么好的商业气氛就没有那么简单，需要耐心等待。”
写字楼的繁荣增值也得靠开发商悉心料理，比如预留空间，往往是好的写字楼一种经营策略。2003年，英国壳牌石油初进杭城，看中了庆春路一幢新建写字楼的顶层，但开发商几乎已经卖完了所有面积，没有保留一定比例的企业预发展空间，最终没能成交。
作为一个个人投资者，朱先生总结出了几条投资经验：好的写字楼要有充足的停车位，人气要旺，出租率才会高，不用担心物业租不掉；写字楼面积大总价较高，不像住宅能迅速转手，所以不能贷款买；出租写字楼要按照《杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法》执行，税费比较高，投资者需要谨慎考虑。