商业地产空置超38万㎡ 北京CBD盛名难副
而据相关代理行统计，未来CBD地区还将陆续建成商业地产项目，空置率将进一步加剧。
存量达到77.7万平米
自今年一季度以来，朝外SOHO、北京万达广场 、北京国际中心商业广场、世贸天阶、大成国际中心等重量级的商业地产项目陆续入市，使得原本空置率高企的CBD空置矛盾进一步加剧。
根据高力国际二季度统计报告，京城各主要商业圈中，CBD 区域以77.7万平米的存量成为北京商业体量最大的区域。
业内专家认为，77.7万平米的体量在短期内更像是一个包袱，根据数据统计，新开业的世贸天阶和大成国际中心两个项目，商铺出现了20%左右的闲置率，而且商场内的销售活跃程度并不理想。
“在这些项目中，很大一部分商铺是业主在市场运作中主动空置的。”房地产顾问机构华高莱斯策划总监刘葳告诉《华夏时报》记者。商铺出现人为空置，折射出了CBD区域内业主出于CBD功能区本身的商业价值以及运营成本的考虑，无论是开发商还是业主，都会坚守目前租售价格，未来在这个区域内，商铺售价和租金还会进一步持续上升。”刘葳说。
定位不准
刘葳认为，目前CBD内写字楼的需求不旺盛，与另外的金融商务区——金融街分流了大量客户有关。世邦魏理仕的统计数据显示，CBD二季度优质写字楼租金为215.4元/平米，同比有下降，而金融街写字楼的租金上升1.3%，为194.6元/平米。
根据CBD管委会的最初规划，中心商务区主要功能在于为一些金融机构、外资企业等提供办公场所，这和金融街形成了一定程度上的竞争。
刘葳表示：“目前看来，大量的外资保险公司和证券机构仍然选择金融街而不是CBD，这对CBD的功能定位提出了挑战，未来倾向商贸服务的公司可能入驻。”
应注重商业管理
“市场对于商铺的需求依然旺盛，CBD内的商铺出现空置，主要还是一些项目本身出现了问题。”戴德梁行的商铺部助理董事张家鹏说。
刘葳表示，真正需要注意的是，CBD内一些商业项目缺乏统一的招商管理和市场定位。
在CBD目前已经投入使用的含有商业零售的项目中，出现的是出租和出售的情况，最为典型的两个代表项目是华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)与SOHO尚都,前者目前的策略是只租不售，后者则是以售为主。
“开发完成后一次性向外销售的项目，发展商将失去对商铺的控制权，从而难以把握未来入驻经营商户的档次，各个业主从自己的利益出发招商，整个商场不能形成清晰的定位，这对追求商业品质的CBD来说是致命的。”刘葳说。
类似的商业项目，分析人士认为，需要提前成立一支商业管理团队作市场调研，并在商铺售出后协调与业主之间的关系，帮助他们度过一个培育期。
不过，刘葳表示，新出现的商业项目和那些CBD内老牌的购物广场依然会有竞争，类似国贸等项目已经形成了自己的商业守卫度，新店要想分流消费人群并不容易。
“2008年将是一座分水岭，2008年后CBD内写字楼的供应将会出现一段时间的断档，正好可以缓解之前集中放量造成的一些问题。”戴德梁行写字楼部董事陈文翰说。
对 话
商业地产放量难掩投资冲动
《华夏时报》：目前，CBD区域内涌现了大量的商业地产项目，如何看这一问题？
中国商业地产联盟秘书长王永平：作为北京的商务中心区，CBD在规划伊始其主要作用为拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，而商业则仅仅应该作为商务区的配套项目出现。
《华夏时报》：不过现在好像情况与您说的正好相反。
王永平：确实是这样，从目前的发展趋势来看，整个CBD区域内，无论是商业还是住宅都有想成为主流的“嫌疑”，大体量的商业项目比比皆是，这都是一种投资冲动，并不是一件好事。
《华夏时报》：我们了解到，目前，CBD区域内的商铺售价已经达到了2.5万-4万/平米，租金也高达30-45元/平米/天。
王永平：这么高的租金水平，将影响具体的商业业态的生存状况，在CBD，或许像华润这种销售进口产品居多的超市可能会生存下去，但如果让家乐福等利润额只有3%左右的大型超市进来，恐怕要入不敷出。
定位高端 华贸出租未过半
知情人士称，出租率不超过45%
“我们要求租两个单元办公，刚开始根本不同意，谈了很久才定下来。”已经在华贸中心1号写字楼办公的某公司工作人员Ama对《华夏时报》记者说。她的话证明了华贸中心整层出租的策略，影响了华贸中心写字楼的出租率和时间。
作为CBD区域新地标建筑的华贸中心，其出租率并不像外表那样光鲜。
“华贸中心1、2号写字楼的出租率现在已经达到60%，我们计划年底达到80%。”9月12日，负责华贸中心写字楼租赁业务的上海高纬环球物业公司北京公司助理董事丁睿对《华夏时报》记者说。
“目前华贸中心写字楼对外宣称出租率超过45%，但是实际上没有这么多。1号、2号写字楼定位于金融类高端客户，要求整层出租，加大了谈判难度。”戴德梁行北京公司写字楼部高级经理刘宏超透露。
记者在现场了解到，华贸中心目前1、2号写字楼较为冷清，并不像出租率好的写字楼那样人来人往。
针对华贸中心1、2号写字楼目前比较冷清的情况，丁睿解释为，写字楼大厅水牌上只有已经装修完毕并进场办公的公司，很多已经签约还未进场装修、正在装修的公司都没有出现在大厅水牌上。
负责华贸中心写字楼底商租赁业务的国华置业公司销售经理郝群对记者表示：华贸中心新光天地商场的成功开业，全球938个顶级品牌落户，使华贸中心写字楼底商吸引了更多全球顶级品牌和奢侈品中国旗舰店的进驻。“这些店正在装修，会陆续开业。”
据了解，去年日本Replus株式会社以24亿元的高价购买了华贸中心1、2号写字楼近12.4万平方米的面积，日本Replus也希望长期持有以获得更多租金收益。但高昂的租金价格和CBD地区写字楼已近饱和，都使得未来前景充满变数。
“我们要求租两个单元办公，刚开始根本不同意，谈了很久才定下来。”已经在华贸中心1号写字楼办公的某公司工作人员Ama对《华夏时报》记者说。她的话证明了华贸中心整层出租的策略，影响了华贸中心写字楼的出租率和时间。
世贸天阶市场部人员称：“宁可空置 也要保持个性”
“世贸天阶所标榜的个性化可能会在未来给其带来成功，我们宁可空置，也要保持个性。”世贸天阶市场部人士说。
“因为这边还属于试营业，这里的客流量确实不多。希望9月15日正式开业的时候，客流量能够上去。”9月11日晚，在世贸天阶南街二楼，百丽女鞋专柜的营业员告诉《华夏时报》记者。
截至目前，位于CBD核心区域的世贸天阶的南街招商工作基本完毕，但在本应属于客流高峰的19∶00-21∶00，世贸天阶南街的阿迪达斯、彪马、ONLY等专柜却门庭冷落，只有位于世贸天阶南街临街最好位置的ZARA店内，显得熙熙攘攘。
而在世贸天阶北街，每一层却只有零星的两三家店面已经开业了，剩下的位置也只有小部分在装修。
“世贸天阶的入驻率已经达到97%了，到9月15日正式开街，现在空置的基本上都在装修。”世贸天阶市场部一位人士这样对记者解释。
但据记者在世贸天阶现场了解，除去南街只有零星的几个较差的位置还在招商外，北街空置的店铺有一小半仍在招商。
“他们的空位置还是有的，但是招商时对客户的条件要求较为苛刻。”一位刚在世贸天阶招商部咨询过的中韩合资某女装品牌代理商王女士告诉记者，招商部的负责人向其坦承北街还有不少空位置，但是对商户的要求并不会放宽之前规划招商时候的条件。
世贸天阶首席执行官褚梅灵在世贸天阶最初规划招商时，就明确了目标的主力品牌为一线品牌的副线，比如D&G、Armaniexchange和MarcbyMarcJa－cobs。纵然现在尚未完全实现，但计划在两年内对现有的品牌做出调整，主打消费者可以承受的副线的品牌。
王女士告诉记者，招商部负责人明确世贸天阶的主要客流将是CBD内的中高收入白领阶层，主要吸引力将来自于国际先进的零售休闲品牌及商业服务设施。而北街更是主要面对CBD的涉外人群和商业精英，对品牌流行度更为讲究，国际化这一点更加重要。
而因王女士所代理的品牌尚不够高端，招商部将不予考虑。
“在CBD商业地产的激烈竞争中，商场扎堆开业、商业井喷正成为商业地产最大的难题，而如何做到特色经营，但又平衡空置问题，将成为CBD商业项目所面临的瓶颈。”京展担保副总经理、地产分析师戴晓光说。
“世贸天阶所标榜的个性化可能会在未来给其带来成功，我们宁可空置，也要保持个性。我们耗资2.5亿元打造的‘梦幻天幕’本身就很具有吸引力，未来在这里可以吸引各种大型时尚活动。”世贸天阶市场部人士说。
小业主不满
SOHO尚都被迫“加码”
在举行活动期间吸引了不少客流，代金券确实能促进客户消费。但是一旦活动结束后，SOHO尚都又恢复到原来的冷静场面。
早在7月份，由于经营状况不佳，SOHO尚都已经开业的60多家店铺的店主们集体歇业以示不满，并要求开发商进行相应的调整，甚至打出了“与潘石屹对话”的横幅。
“SOHO尚都推广的计划从7月份就已经开始，至9月底结束，总预算600万元。”9月13日，SOHO中国有限公司推广部赵巍先生对《华夏时报》记者说。SOHO中国寄希望于增加推广费用来挽回颓势。
实际上，自7月份以来，刚刚开业不久的SOHO尚都由于开业率较低而引发了很多租户的不满。
但这种推广真能令小业主满意吗？
9月12日，本报记者走访了SOHO尚都，一些商户向《华夏时报》反映，在举行活动期间吸引了不少客流，代金券确实能促进客户消费。但是一旦活动结束后，SOHO尚都又恢复到原来的冷静场面。
SOHO尚都交通引导也有一些问题。据了解，由于主路和辅路有封闭护栏，开车进入的人必须提前进入辅路才能停靠SOHO尚都，一不小心错过了就要走很远才能掉头过来。
“由于SOHO尚都是全部销售的产权式商铺，有投资客和自营商户，没有明确的商业业态定位，开发商无法控制小业主对业态的选择，各种类型的商铺特别杂乱，商户定位也是一些中小品牌，无法吸引国内和国际顶级品牌，租金也上不去。”业内人士说。
SOHO尚都租赁部负责人袁珍对《华夏时报》记者说。目前SOHO尚都租金在30-40美元/月/平米，租金相对较高，按照商户的说法，“每个月亏损好几万，主要是租金”。
“对于产权式出售的SOHO尚都购物中心能不能度过养商期，目前北京还没有先例，我们表示忧虑。潘石屹不能头疼医头、脚疼医脚，必须综合考虑解决方案，才能协助业主和商户度过艰难的养商期。”商业资深人士对《华夏时报》记者说。