李勃：北京写字楼市场变局

2012年是一个波动年，在经济环境的考验下，各行各业都在求新求变求生存和发展，房地产和经纪行业也不能独善其身，在这样的变局里，大家都在求索的路上。
2012年第二季度以来，北京的商用物业市场在租金一路大涨的同时，受到银根放松的推动，销售市场一改冷清，形成了一片火热。望京SOHO大卖，月销量超过10亿；国投广场大卖，6个月售出80%；在写字楼租金高涨的带动下，继2010年出现了住改商现象（即随着写字楼价值的提升，立项为住宅的楼盘改为办公用途出售）之后，开始出现了商铺改为写字楼出租或出售，甚至还有正在运营的酒店改为写字楼出租的项目。面对核心商圈写字楼供应的稀缺，租金的大幅上涨，各路资金，各类项目，纷纷涌入写字楼市场，形成了供应的变局；

商用物业客户的外迁已经形成，外迁的方向有2个，一是向非核心商务区迁移，流向四、五环外的办公楼宇；二是向非常规写字楼迁移，核心商务区周边的车间、厂区、仓储用房改造的办公物业，租金合理，改造后的环境舒适，受到了客户的青睐。部分布局规整，独立性强的商业裙房、配套用房转型为办公物业的项目，同样以租金优势吸引了深居甲级写字楼里的企业的欢迎，形成了企业选址标准的变局；

营销模式也在形成变局。多年来行之有效的多媒体广告效果越来越差。无论在北京还是在二三线城市，对千篇一律、再无创新的广告辞藻和画面，再也激发不了热情的投资说辞，使得传统的广告轰炸，售楼处坐销的模式受到了很大的冲击，效果每况愈下。而源自于SOHO中国的人海式的、主动出击式的、针对有效投资人的精准的、直销式的一对一销售方式屡创佳绩。同时，线上和线下的网络营销也在逐渐凸显其精准、有效的优势。同时，越来越多的开发商，一改实行了多年的单一代理机制，引入三家甚至更多的案场代理公司。同时，大力建立分销渠道，把所有二手代理商和中介门店调动起来。去年还是新生事物的“一二手联动”已经变为了主导的营销模式。

2012年是一个波动年，在经济环境的考验下，各行各业都在求新求变求生存和发展，房地产和经纪行业也不能独善其身，在这样的变局里，大家都在求索的路上。