商业地产的危局与机会

据统计，从2011年到2013年，上海已有50个、共计1300万平方米的城市综合体项目建成并投入市场，年均新增建筑面积450万平方米；2012年广州商业地产新增供应约130万平方米，其中约有57.9万平方米购物中心项目。来自世联地产的数据显示，5年后，深圳集中式商业地产面积将实现翻番，达到1081万平方米，其中龙岗、宝安增加面积比例最高，福田中心区则将新增相当于5个万象城的商业面积。

这样的状况一方面说明市场机会所在，一方面也预示着商业地产未来市场竞争将愈发激烈。

危局

在全国范围内的新建商业地产项目中，城市综合体成为了主流开发趋势，且各地规划的城市综合体项目规模惊人，有些县级城市动辄就要建一个体量在几十万平方米的综合体。这其中隐藏着巨大的风险。

一线城市由于经济增长稳定、交通便利、城市配套成熟，即使项目地点偏离市中心区域，也较容易被市场接受，运营风险与发展风险相对较少。

回过头来看二三线城市，由于受市政建设、交通以及生活、商务配套设施成熟度影响，未来的吸纳量更容易遇到阻力，并使物业的价值回报受到影响。

同时，各地推出的商业地产项目大同小异，缺乏模式创新，这或将制约商业地产在当地的发展。如果同质化问题不能解决，一旦大量商业地产项目一哄而上将会形成严重泡沫。

另外，与国外成熟的商业地产“只租不售、统一经营”的开发模式不同，国内房地产开发商普遍沿用开发住宅的手法，利用建筑商垫付的资金把商业设施建好，再以“售后返租”的形式，把项目分块卖给中小投资者，以求快速获利，这违背了商业地产长期持有的国际通行做法。由于开发资金大量以垫付、借贷和租赁的形式存在，容易形成资金链断裂的风险。

市场机会

尽管危局频现，但商业地产最终仍会走上良性发展的轨道。商业地产的最终格局一定不会是鱼龙混杂，将会是一些大型企业通过规模化运营、实现效率化发展的格局。

这是因为，大型商业项目会不断提高其在运营方面的能力，以抵御发展风险。其会在项目招商、管理和后期运营等方面，通过规模化来实现高效率；也会联合发展，开发商提供土地，商业项目由品牌运营企业与投资机构共同接手，这种“2+1”的模式，既解决了品牌商业企业在扩张时所遇到的资金障碍，同时也解决了单个开发商运营能力不足的管理问题，同时还可以为投资者提供一个相对稳定可靠的资金回报。

在具体发展模式上，因不同城市的消费需求不同，比如一线城市主要体现在休闲娱乐和文化消费上，这就要求开发商更多地要在这一方面进行挖掘创新，提供一些文化、创意、旅游等复合型产品，同时去国外寻找更多特色零售机构，才能保证其在一线城市拥有更大的资产增值空间。

对于很多二三线城市来说，其才刚刚开始认知品牌，消费处于成熟过程中，因此有着更加丰富的需求，这就需要开发商在开发商业地产的过程中进行不同的定位与策划，才能获得不同城市及消费者的认可。

电商挑战

与此同时，商业地产也遇到了发展劲敌——电商。

在电商兵临城下的情况下，商业地产必须展开前所未有的转型，力求在夹缝中生存，并与电商展开差异化的竞争与合作。

但在笔者看来，标准化的商品在电商渠道可以大行其道，然而，体验型的商品仍需要面对面的服务。商业地产与电商，谁都不会淘汰谁，谁也离不开谁。商业地产与电商只是两种营销模式而已。商业地产的最终价值是物业增值，电商追求的则是金融市场变现，两者的协调发展将是零售市场的福音。