提高首付比例征物业税 新政后楼市“欲扬先抑”

　　“提高首付比例”打击投机者

　　9月末，中国人民银行、中国银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知中明确指出：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　这一通知的出台导致一部分抗压能力较差、资金实力较为薄弱的普通投资型买家提前“败走麦城”，其选择将手中房源抛盘变现以期转作其他资本市场投资获利之用，从而在一定程度一定范围内起到释放房源、平抑房价的效果。此项信贷政策的紧缩使投资型买家名下的房源挂牌量小幅上涨，而在买方观望情绪显现的情况下，购买需求也将得到理性回归，由此达到减缓房价上行压力的目的；另一方面，对于政策打击范畴的投机客群而言，贷款成数的降低将迫使其增加资金投入，而随着政策的细化以及随后将产生的后续效力将进一步加速其从短线炒房获利的“舞台”退出，以期达到有效抑制其投机行为的目的。但与此同时，这把“双刃剑”对于有合理购房需求的升级置业人群而言也起到了不同程度的威慑作用，特别是普通收入家庭的购买预期呈现滞后性，持币待观现象有所抬头，市场整体需求量出现小幅下降趋势。

　　为此，“我爱我家” 市场研究中心认为：我们应该更多地关注和解决政策保障自住的初衷与其所导致的正常购房需求下置业升级客群受到抑制之间的矛盾问题。

　　“物业税”应顾及中低收入群体利益

　　日前国家税务总局和财政部已批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产“物业税”模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

　　据“我爱我家”市场研究中心分析：由于“物业税”是针对房屋持有环节所征收的一个税种，对其的征收势必导致物业持有成本的从无到有，因此其对于减少市场中所大量存在的闲置房屋以及抑制投机性购房具有实质性的“信号”作用。不仅如此，此部分空置物业进入到市场后，将进一步提高物业的流转率，加大存量房的有效供给，缓解刚性需求所带来的供需矛盾，从而为抑制房价上行提供利好环境。

　　但不容忽视的是，由于目前我国尚未具备“物业税”开征的完备条件，故在各方面评断依据上还需要进一步探讨和论证。“我爱我家”认为，政府决策部门对于物业税的开征依据和标准应更多地顾及中低收入群体的切身利益，最大限度地保障此部分人群的购房需求，在物业税的划分依据上适当区分住宅类型、住宅面积以及住宅套数等关键性概念，对于普通住宅与高档住宅、90平方米基准以及是否以第二套住宅作为征收标准等问题作出细节性规范。与此同时，在持有环节税费开征的前提下适当减少流转环节的交易成本，以此促进二手房存量市场的活跃程度进一步提升，辅以保障性住房政策的配合，为实现普通购房群体尤其是中低收入群体“居者有其屋”的理想而努力。

　　“我爱我家”市场研究中心认为，通过上述两项政策可以看到，政府在目前房地产市场普遍趋热的宏观环境下采取了“抑制投资、打击投机”的调控手段，此举使得整体市场交易温度呈现小幅下降趋势，但随着政策的不断补充、细化和完善，其后续影响效力势必会带动房地产市场尤其是二手房市场的快速发展和壮大，房产新政的“连环”出台将使得市场整体交易状况呈现出先抑后扬的发展态势。