深圳楼市继续寒冷寒冬来了我们该如何应对？

　　深圳楼市继续寒冷。开发商已经在明显降价，近期面市的康达尔·蝴蝶堡爆出1.1万元/平方米的价格，更不惜“折上折”优惠，中海大山地的定价也趋于保守。
　　中介关铺裁员已不是新闻，日前更爆出中天掌门人“携款私逃”；

　　置业者同样迷茫，在买于不买，观望与犹豫的背后，依然是对未来市场走势的模糊与信心不足。面对楼市彻骨的寒冷，我们该如何应对？

　　定价趋于保守

　　重现营销噱头

　　降价了，这在关外尤其明显。康达尔·蝴蝶堡爆出1.1万元／平方米的价格，这相当于慢城二期多层在6月底的开盘价。

　　“自住客对价格敏感度很高。”一位开发商表示，在炒家离市后，开发商的销售目标都放在了自住客身上，因此目前所采取的定价策略趋于保守，营销重点也向自住需求释放。“定价太高，开盘成交率太低，对后期的销售压力会很大。”上述这位人士称，调整价格也正是为了适应自住客需求。”他认为自住客关内心理价位在1.5万／平方米左右，而关外则在8000／平方米左右。

　　兰江地产副总裁杨大谷称，加大传播力度这是在售项目正在采取的，也应该采取的措施，尤其是针对自住客而言。他指出，类似李连杰现身环保活动，布莱尔到访东莞，都表明开发商将更多的心思用在了营销上面。“这样的营销策略对自住客还是管用的。”淡市中，这样的营销事件还会陆续出现。

　　淡市中介更应合理布点

　　日前，世联行、中原地产等多家中介发布10月深圳二手楼市分析报告，显示10月二手楼成交总量和均价继续下跌，三级市场依然“惨淡”。加上日前惊爆中天掌门人“携款私逃”的“猛料”，引述一位业内人士的话说：“中介的日子更不好过了。”

　　“上半年市场好，中介实际上都等于是用炒家的钱，来实现经营扩张。”一位消息人士称，因为之前深圳市场炒家活跃，上半年的二手楼成交量迅猛增长，各大中介都有大幅盈利，为了在“牛市”中大赚一把，不少中介又把盈利中的很大一部分，投入到新店开业之中，“而且很多中介是缺乏策略，只注重开店数量”。很明显，从8月开始，深圳市场的急剧“变冷”，炒家离市已成定局，因此各大中介此时都面临不同程度的资金压力。

　　对于深圳中介面临的严峻形势，深圳独立经纪人中心董事总经理侯科昌认为，中介此时应该注重合理布局、理性发展以及集约经营。应该以服务质量、盈利状况为开铺的衡量标准，“而非一味的追求数量。”他也认为，目前深圳中介服务供过于求，也将对行业诚信度带来一定负面影响。

　　深圳顺鑫诚地产的一位负责人则称，稳定的发展策略，持续的经营思路，是目前深圳中介急需的。以顺鑫诚为例，虽然市场压力倍增，但是得益于之前的稳定经营，目前企业发展态势良好。

　　自住客关内1.5万／平方米可入市

　　在买与不买，观望与犹豫之间，置业者对后市依然迷茫。“现在的价格可以接受，觉得是时候入市了”罗湖工作的钟小姐，刚刚在布吉某大型社区买了一套二手房，均价大概是8000元／平方米左右。

　　事实上，对于自住客、投资客以及投机者来说，目前是否入市有着不同的选择。就自住客而言，尤其是选择在关内居住的自住客，现在很可能就是一个入市的好时机，“关内自住型的精品物业，在此轮调控中遭受影响相对最小。”有专家如是认为，因此只要能满足自住各方面的需求，价格又吻合心理预期的话，自住客应该大胆入市。侯科昌就认为，关内物业1.5万／平方米的价格是值得自住客考虑的，“指望关内房价重新回到8000／平方米，甚至更低，这不现实。”

　　对于关外物业，因为区域价值差异性依然较大，所以专家认为目前还很难确认关外的合理价格。“区域建设，配套设施越好，价格相对卖的较高，反之亦然。”

　　“长线投资客不应再炒豪宅。”侯科昌称，因为指望豪宅物业类似上半年那么快入快出，迅速套现的话，已经不现实。