青岛ＣＢＤ扬帆出海(2)
——东部商务中心。以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路部分地区，已经规划作为ＣＢＤ中心，并且已建成了近３００万平方米的写字楼。楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。今后青岛东部地区对商住写字楼还有一定的需求量，每年约为３０万平方米。目前青岛对这一区域的开发已严格控制，在既有分区规划的基础上，对所有可以建写字楼的地段明确使用功能与建设要求，严格审批管理，不再批建高档住宅，使得土地的持有者不可再搞其他与商用写字楼无关的开发项目。
——西部商务中心。虽然香港中路一带土地开发程度比较高，近几年的开发量一直保持在每年２０万平方米左右。但从长期来看，位于青岛西部的老城区也有着巨大潜力。从历史看，中山路曾是青岛市的百年商业老街，中山路和中山路以西地区，三面环海，自然条件优越，已经聚集了一定量的商务写字楼。将其定位为ＣＢＤ开发目标，将有利于扩展ＣＢＤ空间，有利于实现西部地区重新繁荣和东西部的协调发展。因此，青岛ＣＢＤ建设必将带动青岛老城区的开发建设，进而推动青岛旧城改造的稳步发展。
突破ＣＢＤ集中单一布局
青岛ＣＢＤ规划创新
随着全球化的进一步深化，位于国际大都市的ＣＢＤ也逐渐成为国际金融与办公的中心，资本的进一步集中促进了ＣＢＤ的高度发展。然而，由于用地局限与产业开发的矛盾深化，很多城市开始建设新ＣＢＤ以形成新的商贸集中区，分流用地压力，如伦敦的码头区、巴黎的拉德方斯、上海的陆家嘴等。但是不可避免的是，此类集中、单一布局的ＣＢＤ发展已逐渐显露出其难以持续的局限性，如何通过规划在ＣＢＤ的发展容量内促进其可持续发展，成为ＣＢＤ规划研究的主要探讨方向。
美籍规划专家、美中城市规划建设基金会会长、纽约曼哈顿区长驻中国代表饶及人表示，随着改革开放，中国也加入了全球ＣＢＤ的发展建设进程中，中国城市化正以一种史无前例的速度在进行，就如美国建筑杂志所言，中国城市化的发生，在人类的文明历史上也是头一回。在快速的城市化过程中，原有的第一线城市（如北京、上海、广州）在不断地扩大，而一些新兴的第二线城市，特别在沿海地区如青岛等，也在壮大。而在壮大城市过程中，有个鲜明的城市中心或中心商务区显然是非常有必要的。青岛在发展ＣＢＤ过程中，应该首先考虑商务所需的建筑类型、建筑特征、配套服务以及公共设施如何，以吸引更多的公司迁入。
原上海市城市规划设计研究院总工程师、教授级规划师黄富厢以上海陆家嘴金融贸易中心区ＣＢＤ的发展历程说起，认为青岛地处太平洋西岸发展走廊和环渤海城市带，应在加强中心城市功能，发展商务设施方面有所作为，并注意后发优势，合理确定定位、规模、内涵、格局、分期实施；注意市场、财力，吸取国内先进城市经验和教训；发挥青岛特色，充分发挥自有资源的作用。
中国海洋大学教授韩立民表示，在青岛ＣＢＤ规划的制定中要注意三点：一要从培育城市新的经济增长点，完善城市综合配套功能，增强辐射带动作用，实现城市可持续发展的高度入手，作好ＣＢＤ的布局规划和指导规划；二要坚持点面结合，综合配套，布局合理，体现国际化水准、人性化服务、智能化管理的特征，突出分区功能、单体功能、配套功能、环境功能和聚集功能，作好ＣＢＤ区域内重点楼字的规划；三要将市南区沿海一线作为ＣＢＤ的重点区域，突出中心地位、目标定位、产业特色、功能配套、调整提高、辐射带动等重点环节，确定科学可行的发展思路，划定明确的功能分区，形成鲜明的产业特色。通过“组团式”建设与配套，体现环境更优美、功能更完备、更具现代特色的城市特征，打造国内一流的沿海中央商务区，使其称为青岛的一张靓丽的城市新“名片”。
突破各种条件约束
青岛ＣＢＤ痛并快乐中发展
在全球关注可持续发展大课题的前提下，ＣＢＤ地区的可持续发展研究一方面应着眼于产业的布局与城市大空间的互补，另一方面应当注意区域风貌的融合与环境价值的提升。
青岛大学副教授田旭认为，青岛市南区建设ＣＢＤ也有一些制约条件。与国内发达的大城市（北京、上海、深圳等）相比，青岛市的总体经济实力较弱，财政资金不足，建设ＣＢＤ尚存在资金瓶颈和经济基础制约。具体来讲，服务业功能区布局还比较分散，功能边界有些模糊，因而其集聚、辐射效应难以显现，造成了不应有的人才和资金流失；高档写字楼少，在已建成的高层楼宇中，除了华仁、海信等楼宇的智能化水平较高外，其他楼宇均为低档次写字楼；交通瓶颈制约大，地理发展空间相对不大，人均公共绿地不足，可利用的土地较少，后备土地资源严重不足，土地成本高昂。
因此，专家提出，首先要强化对所有楼宇的统计管理，摸清家底，建立楼宇信息系统，为实施楼宇科学管理奠定基础，为楼宇经济发展创造良好的环境。
其次，依托市南区内的人文科技优势，大力发展继续教育和培训产业，为商务楼内的专业人士营造终身“充电”的平台；要与电信服务商签约，大力发展“数字化ＣＢＤ”，为这些现代服务企业与世界各地的信息交流提供快捷的通道。
再次，ＣＢＤ建设要与房地产开发相结合，加快楼宇升级，提高楼宇档次。重点是在南到海边，北到宁夏路，西到海天，东到青岛大学的区域内，进行土地资源的详细摸底，对尚未开发，适宜建设写字楼的地块，进行论证，由规划部门提出“控宅建楼”的调整意见，用于今后建设高档写字楼或酒店式公寓，力求国际水准，重点吸引跨国公司入驻。对现已建成、配套设施不完善的楼宇，有关部门应积极协助开发商进行“楼宇升级”，尽快提出改造方案，待时机成熟后实施。对市南区东部现有楼宇集中的区域，相关部门应提出服务功能“大配套”的指导意见，进行“组团改造”，重点是完善周边的公共设施配套、人文环境的营造，以此带动餐饮、休闲、文化和高档公寓消费。