青岛CBD在机遇中求发展 市南区委书记 区长访谈（山东）（１）
随着社会的进步和社会分工的专业化，第三产业从第一二产业中游离出来；在现代经济发展中，竞争日趋激烈，企业为降低成本，提高效率，使现代服务业的发展更加专业化，门类也越来越细，已涵盖银行、保险、证券、风险基金、现代物流、研发、中介管理
、公司总部、软件、会展、商旅等多项业务。CBD的出现是近百年的事，它正是指以商务写字楼为土地要素，以高层管理与技术人才（白领雇员）为劳动力要素，以现代服务业为经营业态的产业集群，又被称做高端第三产业。因此，现代服务业的优势也同样体现在CBD的发展建设中，它是为企业即法人提供服务的服务业；具有高附加值，属于不易被替代的高端产业；人力资源是创造其价值的主要来源之一；成为企业自身塑造良好形象的需要。
青岛CBD的区位优势
按照区位经济理论，每个城市与地区都可根据自身的特点和既有优势要素，发展适合的产业和支柱经济。CBD的特点决定了它的集聚效应，不可能发生在偏远地区，更需要完善的配套设施与之呼应。经过百年的发展，青岛市在金融、商贸、科技、文化、景观及设施等方面已有了一定的经济基础，再加上具有得天独厚的旅游资源、港口优势和海洋资源，为青岛建设有自身特色的中央商务区提供了条件。市南区作为城市的核心区域之一，其区域格局已基本形成，待开发的大块土地不多，但除具备以上条件外，辖区内楼宇经济、产业经济发育都较成熟，经济基础坚实，从长远看来，这正好为发展现代第三产业打下了良好的基础，如果能冲破传统观念的束缚，将以发展劳动密集型产业为主的思路转到以发展现代服务业为主，则市南区现在面临着更广阔的发展空间。
市南区GDP约130亿元人民币，其中服务业占90%左右，即110亿元；而现代服务业在第三产业中的比重已占到40%，且近年来以年均20%的速度增长，发展势头良好。
青岛CBD的功能定位
同样是以服务业为主的商务中心区，但CBD也具有不同层次及内涵。首先是覆盖全球的国际性商务中心区，如美国曼哈顿地区，其发展为纽约市树立了国际金融中心的城市形象，占据了服务业上游高端市场的最高份额，带动了各相关行业的兴起；其次为区域性CBD，如日本新宿，经济、行政、商业、文化、信息等部门云集，随着东京都政府办公机构的迁入，使各行业尤其是金融业蜂拥而入，仅半径7公里范围内就汇集了160多家银行机构；再次为覆盖全国的地区性CBD，如我国的北京、上海和深圳，它们在金融、商务、信息、城建等方面在国内均处于发展前列；青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛CBD的条件。这是全区上下经过认真调研和深入思考后所作出的战略性决策，将在科学规划的前导下一步步落到实处，并做好长期建设的准备。
完善规划
"规划是建设的龙头，战略是规划的灵魂"。从建设中央商务区的战略定位出发，市南区现有规划还需要继续深化完善，适时调整布局，严格控制实施。
沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。
--东部商务区主中心。以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米的写字楼。楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。今后东部地区对商住写字楼还有一定的需求量，每年约为30万平米，若超过此界限将可能产生泡沫。同时，在既有分区规划的基础上，要尽快组织编制控规与详规，对所有还可以用来建设写字楼的地段明确使用功能与建设要求。严格审批管理，不再批建高档住宅，使得土地的所有者，不可再搞其他与商用写字楼无关的开发项目。
--西部商圈副中心。香港中路一带土地开发几近饱和，CBD建设必须寻找新的增长点。中山路是青岛市的百年商业老街，中山路和中山路以西地区，三面环海，自然条件优越，已经聚集了一定量的商务写字楼群。待东西快速路三期建成之后，将是连接西海岸制造业基地的极佳中央商务区选址处。目前这一区域居民收入偏低，服务业不景气，缺少人气。如果将其定位为CBD副中心，将不仅有利于扩展CBD发展空间，而且有利于实现西部地区重新繁荣和东西部协调发展。因此，应当从新的战略布局出发调整规划，改变功能，并与旧城改造相结合，与中山路商贸区改造相结合，形成以信托写字楼的现代服务业为支柱产业，高档住宅、高层次消费为辅助的三位一体组团布局规划。
--中部预留区。市南区中部为规划中的风貌保护区，包括有世界万国建筑博览会之称的八大观景区，及第二海水浴场等集旅游度假与文化底蕴于一体的珍贵资源区。该区可以作为远期CBD区，结合当地居民改善居住条件的外迁，对原有的别墅和老式洋房加以修缮，最大程度的还原其历史风貌，将之建成高品位滨海旅游休闲区，吸引有条件的大公司总部入驻，建设成为总部集聚区。
此外，还将有国家级"青岛市软件园市南核心园区"作为青岛CBD建设的重要组成部分。参照其他先行城市的做法，对于园区建设减免建设配套费，返还土地出让金，对于入驻软件企业给予一定税收优惠，吸引国外知名软件企业向青岛集聚。