上海：写字楼断供租金上涨趋势难抑

　　甲级写字楼“断供”

　　已经进入上海的部分外资公司亟须扩大现有办公面积，而还有一些外资公司等待进入上海，并在寻找合适的办公场地。这种现状使得上海甲级办公楼的租赁需求始终保持强劲。近期，均富咨询（上海）有限公司租了来福士广场近3000平方米楼面。甲骨文、高富诺资产管理有限公司也都刚刚寻觅到新的办公室。随着新企业的加入和老企业的增加“铺面”，各个行业集中度不同，导致上海各CBD的规模、定位正在逐步定性。越来越多的金融机构开始进驻陆家嘴；贸易、高科技企业进驻淮海中路、南京西路；生产制造型企业则租赁虹桥的办公楼。类似的条块分工之后，上海现有的办公楼供应依然紧俏。在需求旺盛及供应有限的联合影响下，第三季度甲级写字楼市场空置率达到2.9％的历史低值，比上季度下降0.1个百分点。其中浦东市场空置率更是下降至1.7％的水平，降幅为0.2个百分点。

　　根据前三季度经济增长形势，高力国际预计全年上海经济仍将保持两位数的增长。同时，在中国产业与汇率政策更加透明完善的趋势下，以及中国加入WTO后五年金融业对外资全面开放。之后，外商直接投资特别是金融业的外资流入会进一步加快增长，因此甲级写字楼市场增长潜力依然很大。鉴于未来市场需求的旺盛态势，同时今年和明年市场供应将逐步增加，高力国际预计今年第四季度上海甲级空置率依然会有下降的空间。虽然接下来将有大量新的办公楼供应出现，但是类似的紧俏依然将持续到明年。虽然本季没有新的甲级办公楼项目完工交付，但一些即将入市的项目已经在推进预租计划。例如，位于南京西路、去年7月被摩根士丹利收购的东海广场本季正式启动预租，该项目预计于明年初完工，总建筑面积达到72400平方米。戴德梁行第三季度写字楼报告显示，预计未来12个月内，上海将有大约117万平方米甲级写字楼新增供应量上市，而截至今年9月，上海现有甲级写字楼面积约为414万平方米。新增供应面积达到原有面积的28％，业内人士因此认为，2008年为甲级写字楼的供应大年。　在明年117万平方米的甲级写字楼供应面积中，浦东的供应量远大于浦西。其中，陆家嘴成为绝对的供应大户，新增供应面积达到74万平方米，仅上海环球金融中心一个项目就将提供22.6万平方米的新增供应。对于大量新供应的出现，戴德梁行写字楼部董事卓奇乐依然判定接下来浦西甲级写字楼租金至少上涨10％以上。他分析认为：浦西甲级写字楼连续两年供应严重不足，明年在浦西上市的30多万平方米甲级写字楼，仅能弥补供应短缺，仍然存在较大的供需缺口，因此浦西写字楼租金仍然有大幅上涨的可能。而如果从个案来看，目前静安的空置率已低于1％，黄浦、卢湾等区的写字楼空置率也持续走低，表明市场需求极为旺盛。即使是在未来一年会有大量新增供应出现的浦东，甲级写字楼的租金依然会有小幅上扬。因为按照卓奇乐的分析，这其中大部分新增写字楼将被大型商业银行、基金管理公司、保险公司等金融机构吸纳。而上述机构恰是对写字楼的需求面积大，且租金承受能力强。

　　外资持续上海扫楼

　　供需两旺导致租金的上涨。根据中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据：由于今年新竣工的甲级写字楼减少（预计全年仅34万平方米），上海写字楼的预租率又有小幅上扬，其中越洋广场8月份时，租金又比之前两个月上涨了20％。

　　根据高力国际的投资报告：今年甲级写字楼的预租率，较去年同期有5％左右的增长幅度，已经达到25％。由于今年新增写字楼供应的减少，甲级写字楼的租金价格正大幅上涨。目前，陆家嘴地区的甲级写字楼租金价格已上涨至1.25美元/平方米/天，而南京西路的新建甲级写字楼1.4美元/平方米/天。随着甲级写字楼的租金价格提高，目前预租的写字楼租金价格也在上涨，上涨幅度最高可能达到20％，一些预租写字楼的租价，甚至已经超过了部分刚竣工的新楼。根据高力国际之前发布的“2007年上半年房地产市场研究报告”：上半年甲级办公楼市场需求强劲。由于金融、保险、商业咨询、专业服务、医药、科技以及消费品等行业公司在上海的扩张和搬迁，其对甲级办公楼的吸纳量持续上升，上半年净吸纳量达到10.26万平方米。与此同时，甲级办公楼的新增供应仍然相当有限，上半年仅有三幢大楼入市，恒隆广场二期、宏伊广场以及廖创兴金融中心总共为市场带来14.44万平方米的新增面积。市场供不应求促使成交租金比去年第四季度上涨4.9％。明显上扬的租金，以及对后市的看好，更为提升投资者对上海办公楼的投资兴趣。2007年第三季度上海甲级办公楼的毛租金收益率为7.71％，较上季度微幅下降0.07个百分点。甲级办公楼的平均售价为每平方米5208美元，较上季增长3.9％，较去年同期增长11.3％。

　　由于看好上海甲级写字楼市场高租金回报及中国整体经济的发展，2007年上半年海外投资者持续收购办公楼项目。今年上半年，共有10个投资项目成功结案，其中住宅、办公楼位列海外投资者最受欢迎物业的前两名。其中，美林收购港博大厦；长荣集团收购证大·五道口广场；雅居乐收购金昌摩尔大厦；未来资产收购华旭国际大厦；摩根大通收购徐家汇258号项目50％股权。上半年结案的这两个办公楼项目及三个综合项目，项目总面积达24.12万平方米。

　　之后，8月份，浦西办公楼市场出现一宗重要的收购案例。爱尔兰最大的房地产公司之一财富控股收购了上海两个主要项目：虹桥上海城和中区广场，根据媒体报道，估计此单收购总价超过70亿元人民币。由于明年市场供应比较充分，市场空置率将有所上升，但这应看成是市场的短期调整。另一方面，外资机构投资者将继续寻求有利的收购机会，随着中央商务区可收购目标日渐稀缺，一些次中心地段的项目也将进入投资者的视线，预计甲级写字楼市价未来一年将会上涨8％左右。