发现上海之商务变局　写字楼市场外围化明显

　　策源机构报告显示，今年前11个月上海新增销售型办公物业109.39万平方米，同比下降32.53%。供应大幅下跌导致供求关系逆转，办公物业供不应求。戴德梁行称，浦西、浦东的甲级写字楼供应正在拉开距离，未来12个月预计有117万平方米甲级写字楼上市，其中浦西只有30多万平方米。

　　实际上，由于浦西传统CBD地区大多已无地可供，那些以往处于甲级办公楼市场边缘的地区也开始成为甲级办公楼的供应地。中原地产认为，随着城市化进程的推进，写字楼市场外围化趋势日趋明显，目前除内环以外区域的成交面积占到总量的62%，尤其是中环沿线区域，立体交通网络便捷、配套条件不断完善，成交增长迅速，占到总量的40%。　

　　中原地产办公楼部分析师张娟表示，“一些甲写字楼由于设备更新速度缓慢，办公品质急剧下降，已经不再被市场认可为甲级写字楼。新楼的出现，将直接抢走他们的租户。”这一现象已经在一些CBD区域出现苗头，个别甲级写字楼因为高品质新甲级写字楼的供应而不得不降低租价。

　　甲级写字楼供应区域外围化，将改变上海商务格局。《东方置业》了解发现，北区多个板块的写字楼市场正以前所未有的速度发展。从11月销售型写字楼供求状况来看，除浦东新区供应面积处于绝对优势之外，浦西写字楼供应面积主要集中在北区的杨浦、虹口和闸北。

　　据有关专家分析，随着上海的发展，未来3-8年内，中心商业区人口相当一部分将迁移至北部地区。中原研究咨询部经理马冀认为，内环的商办土地正处于梳理阶段，还没释放出来。因此，写字楼市场供应有外围化的趋势，但需要一定时间。

　　马冀分析，“知识杨浦”大学林立，以创智坊这一综合型的项目为辐射点，能够带动周边的甲级写字楼市场。目前板块内基本上还是以前期的乙级写字楼为主，随着现代高科技企业的入驻，西门子从浦东转到杨浦之后，肯定会带来一定的标杆性作用。而虹口、闸北处在环线附近，交通相对便捷，那里的准甲级写字楼更适合中小型企业。

　　杨浦·五角场

　　知识经济办公区崛起

　　杨浦作为上海的老工业区，留在人们记忆中是陈旧偏僻的印象。随着轨道交通M8号线的试运营，杨浦区到达市中心的时间迅速缩短，越来越多的目光汇聚杨浦。

　　统计数据显示，明年浦西办公楼供应量急剧萎缩，杨浦这块尚未被热炒的办公楼市场已成为各界关注的焦点。

　　随着世博会时代的到来，人们越来越关注生态办公、科学办公，杨浦区大量的绿地河流营造的优美生态环境，以复旦、同济、财大等知名高等学府为代表形成的大学城悠远的人文气息，为办公楼市场注入一股不同凡响的新动力，五角场板块、黄兴板块就是其中的典型代表。

　　紧邻内环办公楼受宠

　　在黄兴板块与五角场板块交界处的楼盘，由于紧邻内环高架，特别受到置业者热捧。

　　财富国际广场企划总监叶文刚对《东方置业》表示：“办公楼与普通住宅不同，能否迅速通达各处是企业日后能否快速发展的重要因素之一。因此紧邻内环与杨浦大桥的项目通常更受企业用户的青睐。”

　　近年来，自控江路至五角场“旦”字中心的黄兴路段建造了许多办公楼，这些楼盘依托内环高架便捷的交通优势已被外界广泛关注。叶文刚认为：“目前，在此路段的办公楼已基本售罄，随着这些办公楼的正式启用，将在此地区形成规模效应，五角场城市副中心的范围将在商业核心区域外再次拓展。一些新兴5A高档商务办公楼甚至配备了直升机停机坪，杨浦区成为高端知识商务办公区指日可待。”

　　地铁生态办公备受瞩目

　　杨浦区地处上海市的东北角，由于是老工业区，也是一些大型集装箱车辆通往客运车站以及码头的必经区域，杨浦区的交通状况一直不容乐观。近年来随着内环、中环的通车，情势已大有改观。轨道交通M8号横穿杨浦，无疑为整个杨浦的交通疏通了一条大动脉。

　　天地行房地产营销有限公司华东区事业总部人士表示：“目前，市中心的交通状况不容乐观，特别是上下班高峰时期，人们纷纷涌向中心区，在交通上花费的时间成本更高昂。

　　因此，很多企业和集团公司反而将视线转向了杨浦区，一是因为其房价及办公成本远低于市中心CBD，二是因为可以避开繁忙的交通高峰。特别是轨道交通M8号线通车以后，公司员工出行也有了最有力量的交通保障。所以越来越多置业者开始瞄准杨浦办公商务楼市场。”

　　同时由于杨浦区绿化覆盖率较高，许多办公楼紧邻大型绿地。如黄兴公园对面，一期销售情况良好的白玉兰环保广场项目，其置业者纷纷对《东方置业》表示，“看中的就是轨道交通的便捷，以及生态办公的优美环境。”

　　闸北·不夜城

　　商圈升级 需求劲增

　　不夜城商圈是典型的交通枢纽型商圈，地处上海火车站交通枢纽，同时拥有铁路、客运、轨道交通和数十条公共交通线路，交通优势可谓得天独厚。

　　巨量人流带来商机

　　交通枢纽的巨量人流带来巨大的财富机会。

　　“东京火车站是东京的交通中枢，从东京火车站一出来就是办公大楼与高级百货公司混合的东京CBD。巴黎火车站位居巴黎市中心，连接欧洲北部各大重要城市，每日56万人次的旅客量，是游览巴黎主要景点与时尚精品店的最佳起点，也是巴黎商业集中区域之一。”嘉里建设管理(上海)有限公司宣传推广经理花慧对不夜城的竞争优势和发展前景充满信心。

　　花慧认为，无论在巴黎，还是东京，这些经济发达的大型城市都无一例外地在火车站附近建立起Trade Station(商业王国)，城市的交通枢纽是发展经济最有利的地方。

　　“掌握人流，就是掌握商业命脉，便捷交通，就是商务直达。不夜城商圈就属于这样的地段，它位于上海中心城区，距人民广场3公里，依托各种交通优势，已成为上海为数不多的成熟型交通中枢之一。”

　　区域稀缺项目热销

　　总建筑面积约43400平方米、26层的写字楼企业广场，位于民立路、梅园路交汇处，正是处于上海的Trade Station——不夜城商圈的核心位置。

　　企业广场是嘉里不夜城第二期项目出售型办公项目，现代设计风格，房型方正实用，开间宽敞，间隔灵活，单元建筑面积从59平方米至184平方米不等，能满足各种需求，售价在26000万/平方米左右，日前大楼已结构封顶，正在进行内装修，预计2008年可交付。

　　谈到目前的客户积累情况，花慧介绍说：“目前是成长型企业购买居多，物流、贸易、广告等行业的公司都有。也有些购买了我们住宅项目的企业主将其办公地点选择在企业广场，买家以自用为主，投资为辅。8月中旬开盘至今，一直保持着良好的销售势头。”

　　商圈升级需求劲增

　　同嘉里中心一样，企业广场将由嘉里建设麾下的管理公司负责物业管理。项目的发展商上海港沪房地产有限公司是由嘉里建设集团、长江实业集团、中粮集团及上海银都房地产公司共同合资组建，每个投资商在其行业领域都有突出的业绩和影响力，可谓强强联手。

　　定位为上海现代交通商务区核心区的不夜城商圈，随着闸北“十一五”规划的逐步展开， 南广场的改建，北广场的有利规划，名品商厦、环龙商厦等商业项目的升级，以及高档次的商务楼涌现，将营造出更为成熟的商业商务环境。

　　虹口·北外滩

　　“金三角”的最后机会

　　北外滩板块位于苏州河和黄浦江交汇处，东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻海宁路、周家嘴路，规划用地3.66平方公里，黄浦江及苏州河岸线长达3.53公里。

　　区位优势得天独厚

　　作为外滩延伸的北外滩，同样拥有丰富的文化资源和深厚的历史积淀。区位优势更是得天独厚：坐北朝南，面水朝阳，西南处外白渡桥、吴淞路两桥与老外滩相连，南面隔江与陆家嘴贸易区相望，延绵起伏的古典建筑群和对岸的摩天大楼尽收眼底，与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成“黄金三角”，是黄浦江两岸综合开发条件最为成熟的重点地区之一，蕴含着巨大的开发价值。

　　该板块的开发功能由公共活动设施向办公、公寓、住宅过渡，规划建成商住综合区、商务办公区、航运贸易区等综合区域，功能定位集中在航运服务业、知识型服务业和文化旅游业三大产业上。虹口区政府极力发展总部经济，以优惠政策吸引国内外企业总部进驻该区写字楼，以期与陆家嘴连成一片，改变上海的商务格局。

　　北外滩区域写字楼客户的主流是航运、物流、贸易、现代服务业以及相关配套企业。商务-航运-文化共驻滨江金三角，成为上海的海上门户。其地理位置的优越性决定了该区域是众多航运业、物流、进出口贸易及相关配套服务业等企业办公的首选地域。

　　整体办公档次提升

　　宝矿国际大厦(BM TOWER)为40层甲级写字楼，建筑面积8万平方米，租金5.1-9.7元/平方米/天左右，是北外滩核心区域和重点功能分布区的地标建筑。

　　上海泓邦置业有限公司宝矿国际大厦的销售总监景成东认为，目前城市CBD正在外溢，从人民广场、南京路、陆家嘴、外滩等传统CBD开始向外扩展，而北外滩区域无疑是紧贴传统CBD的第一圈——“泛CBD”，区位优势明显，值得投资者关注。

　　据悉，北外滩区域已纳入市、区两级政府下阶段发展的重点，有明确的高起点规划和大力度的政策扶持，而且相当部分已经强势启动，区域前景看好，高档商办用房的现实需求和潜力都比较旺盛。

　　景成东表示，宝矿国际大厦作为北外滩区域甲级写字楼，推出的房型都是大面积的大办公环境，希望吸引大公司入驻，提升北外滩整体办公档次。已入驻的大型企业有德国DHL、北欧空运等航运物流企业，还有像中国银联这样的大型银行机构。目前对北外滩写字楼感兴趣的客户，已不仅是出于周边航运物流中心衍生而来的办公需求，更多大型企业已将“绣球”抛向了北外滩区域。相信大型金融、保险、银行、贸易等公司会陆续有来，迅速形成北外滩开放式、多元化、国际化的区域氛围。

　　虹口·四川北路

　　新兴CBD已现雏形

　　随着虹口足球场交通枢纽逐渐成形，轨道交通3、4号线及在建的8、10号线在此交汇，以及北外滩现代航运服务聚集区的形成，“沉睡”多年的四川北路新兴CBD已现雏形。

　　商圈改造如火如荼

　　随着上海的发展，未来3-8年内，中心商业区相当一部分人口将迁移至上海北部地区，东北部4个区的人口将占全市城区人口总数的41%，四川北路是上海商业街区中辐射人口最多的。而改造后的四川北路，将成为沪上东北角的一个商业中心。

　　目前，四川北路商圈改造正如火如荼地进行。正在改造建设的项目有海泰国际大厦、玫瑰广场、捷胜广场、东宝百货、巴黎春天，正开工建设的有中信广场，即将上马的有中信泰富地铁物业、中建蛇口弘基广场和雷曼兄弟福海商厦。它们将提升整个四川北路商圈档次，一个新兴的CBD商务区正在形成。

　　资本策略伙同雷曼兄弟斥资4.5亿元拍得虹口福海商业中心。中信泰富集团主席荣智健宣布，通过上海申通资产组成的联合体，竞得四川北路地铁上盖地块，总投资额逾10亿元。

　　而海泰地产集团在四川北路核心区域大力打造的H！综合商业项目，总建筑面积则达46万平方米。海泰时代大厦专为创意型企业和成长型企业设计，目前已近售罄。近期开盘的海泰国际大厦则是迄今为止四川北路最高的商务建筑，目前大楼已进入内装施工阶段。而压轴作品中信广场则将在2009年第四季度建成一栋200多米高的5A甲级智能化办公楼和自由街区型商业。

　　稀缺项目凸显投资价值

　　海泰国际大厦位于四川北路海宁路口，总建筑面积3.36万平方米，售价25000-39000元/平方米。作为市场上稀缺的高端产品——销售型写字楼，对于这样一个供不应求的区域而言，更凸显其投资价值。

　　海泰销售中心副总经理陈闽松表示，从中长期来看，四川北路北外滩区域已经开发或即将启动的商务楼宇项目，当中也不乏一些著名发展商精心规划的项目：如海泰时代大厦、海泰国际大厦、中信广场、及中信泰富前不久拿下的地铁物业等，大量商务办公楼的建成将有助于区域价值的提升，并对当地经济发展形成带动。

　　陈闽松同时表示，在四川北路区域内既可享受四川北路成熟商业氛围带来的生活品质满足，同时又在北外滩商务平台拓展事业，板块叠加效应必然强势带动该区域内商务商业办公楼市场发展。四川北路区域正在逐步引发高品质商务楼宇开发销售的热点汇聚效应，有望随着板块规划的逐步实现，整个区域的商务办公地位将得到提升，投资效应将进一步显现。