西安高新区： 写字楼租售率超七成
买和租 哪个主导市场
告别居民楼蜗居的尴尬，搬入宽敞的写字楼。随着城市经济的发展，西安的写字楼市场也不断升级换代，买套写字楼或者租间办公楼已不再属于少数大企业的专利，众多中小企业纷纷开始与住宅“划清界限”，进驻西安各大写字楼。那么，西安的写字楼市场目前的租售价格到底是何水准？办公或买或租，究竟哪个占市场主导？近日，本报记者以购买办公楼的业主身份，探访了西安高新区多家写字楼，对此作了详尽调查。
调查类型：商住楼
租售价格：租金25～30元/平方米；售价3800～4200元/平方米
办公选择：中小型IT企业、家装公司
在西安的科技路沿线分布着众多写字楼，记者在这里采访时发现，尽管道路两边的写字楼数量较多，但大多数办公间已经售完或租出，市场表现不俗。在还有部分空房的新科大厦询问时，销售人员表示，因为楼盘属于商住项目，优惠的价格最适合正处于创业阶段的中小企业。
记者以公司要买房为由选了一套12层118平方米的房子，其价格在4090元/平方米，物业费每月每平米2元，几乎和同区域住宅的价格持平。如果是租的话，这样小大的房子每月每平米的租金也仅有25元，比纯写字楼要低得多。商住写字楼是在纯写字楼价格较高的情况下催生出来的一种物业产品，由于价格较低，受到不少中小企业的青睐。但由于办公与住宅同在一起，总会有种不伦不类的感觉，特别是“住宅禁商令”的逐步落实和不断掀起的创业潮，西安商住楼的份额正逐步减少，现有的楼盘也成了稀缺产品，受中小企业追捧是必然。
调查类型：经济型写字楼
租售价格：租金36～45元/平方米；售价4200～4800元/平方米
办公选择：传媒、广告创意公司等
创意产业带落户高新区后带动了唐延路沿线的商业地产项目。在华晶商务广场，A座和B座的所有办公用房都已售完，企业要租房只能和业主直接联系。在销售中心大厅里张贴的出租信息上，记者联系上了几位业主。他们中有些是为投资购买的写字楼，现在租出去赚钱，还有一部分是公司购买后用不完再出租以节省开支。几位业主告诉记者，刚开盘时他们购买的价格是4200元/平方米，现在已经涨到了4800元，如果要租的话，最低的价格在36～38元/平方米，物业费则按照楼盘物业公司每月每平方米4.99元的标准来收。
同在唐延路上的旺座现代城目前的均价也在4800元/平方米，在已售的一期项目中，购买写字间的比例达到了70％以上，不少以投资为目的的购房者在交房后直接将房子交给物业公司向外出租，一般租金在每月每平米45元左右。这些经济型写字楼不但价格相对优惠，采用单户计量的采暖方式，而且餐厅、健身房、花园景观等配套设施也吸引了众多企业和投资者的目光，成为西安写字楼市场上的新宠。
调查类型：高端写字楼
租售价格：租金80～95元/平方米；售价8800元/平方米
办公选择：世界500强或国内知名企业
与商住型和经济型写字楼不同的是，高端写字楼一直走的是精品路线，优越的地理位置和国际化的配套设施，令此类写字楼的租售价格不菲。
在高新区目前最高端的高新国际商务中心，根据记者提供的公司规模和需求，销售人员给出的位于7层的一套120多平米的写字间每平米售价在8800元左右，如果是租的话，每月每平米的租金也在85元，如果要租高层的写字间，价位就要升到90元以上了。另外，每月每平米12元的物业费也超出一般写字楼的几倍。当然，其诸多高端的配套设施和得天独厚的地理位置以及地标性的建筑，也让不少实力派企业纷纷看好。该楼里配备有国际标准的商务中心、经理人沙龙等，最令人称道的还是商务中心楼顶的停机坪，这在西安也为数不多。
写字楼往往代表着一个企业的形象和实力，尽管高端写字楼价位超高，但高新国际商务中心还是达到了70％的入住率，体现了高新区活跃的经济活力。
投资者认为：
高新区写字楼租金偏低
都说买房投资能赚钱，写字楼作为西安地产市场中的中坚力量，其投资收益到底如何？记者为此专门采访了一位投资者何先生。已经当上房东的他表示，由于西安目前的写字楼市场还不够活跃，写字楼的租金还处于低位。
解先生3年前在西高新投资买了100平方米的写字间，刚领到钥匙，就被一个开广告公司的朋友以每月2500元的价格租去了，除掉每月2000元的月供，解先生每个月净赚500元，解先生对此比较满意。不过他说，按照成都或重庆开发区写字楼的租赁价格，西安高新区写字楼价格还有点低，他期望的租金是3000元/月。
何先生是一家IT公司的负责人，3年前，出于办公的需要，他在华晶商务广场A座买下了一间700多平方米的写字间，当时的售价是每平方米4200元。交房后，何先生发现公司办公根本用不了那么大的地方，便决定将剩余的400多平方米租出去，也算是一种投资。据何先生说，目前，写字楼里的房子已经全部卖完，现在的售价也涨到了4800元。“现在，唐延路全部贯通，这里的写字楼项目越来越多，商业氛围也越来越好，我们买的房子应该还能涨。”作为公司的固定资产投资，何先生对于当初购买写字楼还是比较满意，但出租的价格并不令他满意。
何先生告诉记者，写字楼投资仅房产税等税费就占了18％，由于西安写字楼市场整体租金比较低，他的房子现在向外出租每月每平方米的租金不过36元，收益很小，而唐延路周边写字楼越来越多，整体的出租价格也大多在这个水平，所以自己要高了就怕没人租了。
高端写字楼
目光已投向国内外顶尖企业
西安中高档写字楼的争霸源于西高新。从高新国际商务中心对接世界500强开始，有实力的公司纷纷告别传统商住办公时代，开始抢占高端办公物业市场，其他一些大体量的纯写字楼也不失时机地入市分羹。据记者调查发现，目前各家的业绩都不错，最好的，出租（出售）率达到100%，最差的也在70%左右。
创造了西安市写字楼脱销传奇的豪盛地产副总赵杰对高新区的写字楼是这样评价的：除了产品本身的品质和物业公司提供的超值服务外，在招商方面，这些写字楼也有自己的独特之处。
西港国际大厦、豪盛旺座现代城、高科广场、华晶商务广场、创业广场、高新国际等项目在盯紧西高新已有企业的同时，避开市场锋芒，把眼光投向了更广阔的国内顶尖级企业及世界500强上，这一举措对缓解写字楼市场的客户资源，拉开档次，寻找差异化市场提供了有力的参照。
西安万达地产营销部主管房强认为：唐延路、南二环附近多个类写字楼项目均以住宅立项，比如，豪盛旺座现代城，它们以超低首付的购置门槛、超低运营成本的物业费、超长的土地使用年限，以及形象俊朗的建筑风格和商务功能齐备的配套设施，吸引着部分实力企业购买和租用。
同时，这些开发商结合市场需求着力于产品创新、成本控制和提升附加价值。比如：规划设计方面不再单纯追求容积率，而是充分考虑停车和交通组织的关系；建筑设计方面逐步重视商务大堂的形象和实用相结合，以及公共空间的尺度与公摊的取舍；楼宇内共享商务空间和客户心理需求的迎合；成本控制方面严格掌握量体裁衣原则，紧贴需求制定采购标准；而在服务和附加值方面，本土企业积极借助外脑，为企业需求开拓新的元素。