东莞楼市怪现状 写字楼不如洋房贵
走过前两年飞速开发的高峰期，东莞的写字楼市场在2006年逐渐稳定了下来，新开工面积开始下降，高空置率也得到了缓和。到了2007年，写字楼的空置更进一步的获得控制。实地调查发现，第一国际写字楼的出租率已经达到100％，除此之外，行政中心周边的写字楼单位的出租率普遍达到了80％以上。据东莞市建设局的统计数据显示，2007年上半年，东莞写字楼空置面积为11.33万m2，与总空置面积的121.78m2相比，仅占9％。从这些数据可以看出，东莞的写字楼市场渡过了去年的高风险期，正在朝着理性的方向发展。
东莞写字楼市场不仅发展区域较为集中，起步也相对较晚。从2004年到现在，发展也不过三年的时间，因此在软硬件方面与广州、深圳的写字楼产品相比还存在一定的差距。虽然无法与一线城市的写字楼相提并论，但在为期不长的三年发展时期，东莞的写字楼市场还是摸索出了自己的发展之路，并且一路走来也取得了一些成绩。
由于东莞写字楼大部分集中在2005年投入使用，因此，到2005年底，写字楼空置面积高达10万多平方米，很多新的写字楼租赁情况不甚理想。经过一年多的市场消化，写字楼租赁形势开始活跃起来，尤其是地处中心区品质优越、硬件设施完善的写字楼。据抽样调查，目前，第一国际一期近10万平方米的写字楼租赁率已超过100％。可以预见，在未来几年随着东莞信息、物流、金融、商贸、咨询等服务行业的发展，整个东莞的写字楼租赁市场还将继续繁华。
从租赁价格来看，随着写字楼使用面积的加大，租赁价格相对于2004年以前有所上升。目前中心区写字楼租赁均价约为一个月40—50元／平方米。
除此之外，东莞写字楼市场购买客户的特征也悄悄发生了变化。从第一国际写字楼客户统计分析来看，第一国际一期写字楼投资客比例高达80％，而第二期写字楼百安中心投资客比例降到不足50％，这表明，东莞许多企业开始从租用写字楼到注重拥有自己的企业场所。
销售价格相对稳定
对于写字楼市场来说，2004年－2005年是极不平凡的两年，写字楼市场的销售经历了冰火两重天的考验，由2004年的火爆一下降到2005年的冰点。虽然市场销售形势大起大落，但写字楼的价格比较平稳，从2005年到2006年的销售情况来看，东莞中高档写字楼均价仍然维持在4500元／平方米左右。进入今年，写字楼的放量相对较少，从价格看，随着东莞房价的整体上扬，写字楼的价格也在进一步提升。
就拿5月份的办公类商品房每日网上签约的数据看，写字楼按套内面积计算，最低6067元／平方米，而最高13129元／平方米。由于写字楼实用率一般比住宅较低，按照20％的实用率计算，5月的写字楼最低为4853元／平米，而最高打到了10503元／平米，与目前的洋房价格持平。
合富辉煌东莞市场研究部林毓群表示，东莞写字楼市场跟广州，深圳或者跟外省大城市相比，发展趋势一直比较畸形，这个主要体现在价格上，东莞写字楼的价格从开发初期就一直跟洋房持平，没有出现广州、深圳的高商业附加值。这在别的城市是难以想象的，也因此，一段时间以来，东莞的写字楼也被热捧过一段时间，但是由于后期空置增加以及回报率降低的问题，东莞的写字楼出现的瓶颈式发展，有人买没有人租，时间长了，也打击了不少买家的积极性。
“东莞处于粤港经济圈内广州和深圳之间的黄金地带，其区位优势被国内外大企业、大投资商看好。同时，由于东莞的城市建设和生态环境、文化氛围等有了显著的进步，商业辐射能力大大增强，因此当地的写字楼市场也蕴藏着不少机会。”东莞金地房地产投资有限公司营销部经理陈君斌表示，这个“机会”的来临还需要相当长一段时间的积累，毕竟东莞商贸服务业尚处于起步阶段。
目前，东莞地产与相邻的广州、深圳的价格相去甚远，但当地不少新建的写字楼的硬件水平已经不逊于后者。随着东莞城市的辐射力、综合竞争力的逐步提高，产业结构调整力度的加大，当地吸引高级人才的能力将大幅提升。再加上土地成本上涨、购买力的吸纳等诸多因素，也给东莞写字楼的升值带来了诸多想象空间。
经过调整，东莞的写字楼市场已渐渐趋向平和与理性，据统计，2006年中心区只有近10万平方米的写字楼开发销售(盈丰商务中心、汇成大厦、鑫城大厦等)。据资料统计，2007－2008年中心区将有大量写字楼面市，如台商大厦、第一国际三期、世纪财富中心、广发大厦等，这些写字楼在产品品质和档次上将有很大的提升，预计未来3年内，东莞写字楼将迎来第二次开发高峰期。
在此基础上，加上政府“东莞大道总部经济”的构想将逐渐付诸实施，商业地块的批建数量应该会大于住宅项目。这一政策决定东莞大道今后将沿着一条商业发展为主的脉络前行，写字楼产品将是其中最大的受益者。
在东莞大道定位为东莞的城市中轴线之后，随着行政中心南迁，以及中央生活区和中央商务区概念的明确提出，目前该片区写字楼租赁情况已经明显好转，总部经济长廊建设之后，这一片的写字楼市场会更为火爆。
思创动力地产策划公司王安明表示，随着东莞经济保持健康、协调的快速发展，产业结构进一步优化，金融贸易、物流、文化资讯、电子信息、专业服务等第三产业将获得更大发展机遇。这些行业在带动东莞经济发展的同时，也将成为支撑写字楼市场需求的巨大动力。乐观的说，东莞写字楼市场正面临较好的发展机遇，如果继续保持理性发展趋势，发展前景将被看好。