2008年第三季度北京零售物业市场报告 1.经济概述 和讯房产消息 北京市统计局数据显示，2008年前三个季度北京市GDP累计达到7,586.3亿元(或1,112亿美元)，同比增长9.1%，增长速度放缓，并低于全国9.9%的水平。这主要是政府宏观调控及奥运会的影响的结果。由于中国人民银行在第二季度内继续保持从紧的货币政策，连续三次分别上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5、0.5和1.0个百分点，执行17.5%的存款准备金率，加上食品等日常消费品价格涨幅回落，9月份北京居民消费价格指数下降至5.2%。 放缓的经济增长导致人均可支配收入增速回落，人均消费支出出现负增长。截至本季末，北京人均可支配收入和人均消费支出分别达到18,577元(或2,724美元)和12,101元（或1,774美元)，同比增长12.2%和5.7%，但扣除价格因素后，前者实际增长5.8%，后者则实际下降0.3%。北京市的消费市场保持活跃，截至第三季度，全市累计实现社会消费品零售额3,356.1亿元，比上年同期增长20.9%，扣除价格因素后，实际增长15.3%。 2. 购物中心市场状况 市场整体状态 总体来讲，零售市场在第三季度表现稳定。奥运期间对建筑施工和物流服务的临时限制措施和日益竞争激烈的招商，使得许多购物中心推迟其竣工时间和开业日期。然而，正如之前第二季度报告所预测，三季度内仍有几家中高端购物中心完工并开业，北京市购物中心市场存量进一步膨胀。 本季度新进品牌的租约足以见证，许多零售物业持续进行业态和品牌的调整，市场上购物中心质量继续提升，尤以东方新天地和国贸中心处于领先位置。一些旧的购物中心开始走向专业化或带有主题化特征，正如中粮广场试图从常规的购物中心向家居生活购物中心的转变，提供了提高租金收入的实际可行的解决方法，但前提是购物中心能及时不断调整业态组合。 供应、需求及空置分析 2008年第三季度，市场上有三个购物中心开业，分别是位于CBD商圈的北京富力广场（零售面积10,000平方米），银泰中心柏悦生活 (零售面积25,000平方米)和新三里屯南区（零售面积72,000平方米）。传统商业圈前门的前门大街有部分老字号商铺亦在本季重新开张，但鉴于实际新进驻购物中心的租户牌子还未正式开业，故本案未算正式开张。新开张的项目令北京市中高端购物中心的总量达到3,077,174平方米，环比上升6.8％，同比上升38.5%。尽管上述零售物业均属如期开业，但早前预计的延期开业的巨大放量并未在本季度投向市场，而是受奥运影响、项目竞争激烈、和逾渐困难的缓慢招商进展的影响，进一步推迟到明年开业。 第三季度，主要受奥运会及其衍生的相关政策影响，季内零售物业的租赁市场签订的意向书和租赁合约总体数量下降。然而，受2008年上半年的动力因素所驱使，本季内零售商对购物中心租赁面积的需求仍保持增长趋势。因此，第三季度中高端购物中心的净吸纳量较第二季度大幅上升至349,049平方米。北京中高端购物中心普遍仍维持较高水平的出租率，空置率下降为9.64%，跌幅为2.18个百分点。新入市的购物中心，如银泰柏悦生活，在开业时期，已经获得较高品牌进驻率或接近满租状态。正是由于这个原因，北京中高端购物中心的空置率并没有像其它物业市场那般，在新物业入市的时候，整体空置率大幅攀升。 第三季度内，零售物业市场的租赁需求跃现多元化，尤以时尚服装、钟表、化妆品、珠宝、家居生活、鞋等业态为甚。由于多数零售商对北京的市场信心和本地经济以及消费力在早前仍持继续良好预期，不少品牌或设立旗舰店，亦或开设新的店面，彰显强劲的扩张势头。譬如，瑞士名表宝齐莱在新东安设立旗舰店，面积为120平方米，这是继香港、澳门后在中国开设的的第三家旗舰店，面积最大、最为豪奢。此外，欧洲时尚零售品牌C&A继于二季度在北京新东安广场开设北京首家专卖店后，又于本季度在北京富力广场开设了一间1,500平方米的店面。著名运动品牌L.L.Bean在圣拉娜国际购物中心开设了其在中国的第一家店铺，面积为300平方米。香港化妆品零售品牌莎莎前三季度在北京相继开立5家店铺，分别位于东方新天地的晨曦百货、银泰中心、新燕莎奥特莱斯、西单百货大楼和佳亿天地。日本知名零售品牌无印良品继续拓展业务，其在圣拉娜国际购物中心约700平方米的店面也于近期开业。而在奢侈品牌市场上，新近开幕的银泰柏悦生活更汇聚53个顶尖品牌，包括Hermes、Cartier、Giorgio Armani、Dolce & Gabbana、Qeelin、Agnona、JeanPaul Gautier、Valentino等，其中前四个店铺均为各自在北京最大的店铺。 纵使第三季度内市场供应有所增加，但相对来讲，新增项目均为品质较高的购物中心，如银泰中心柏悦生活和新三里屯南区的招商较为成功，品牌进驻率都在85%以上，甚至更高，使得北京市中高端购物中心整体空置率不但没有上升，反而下降至9.64%, 按季跌幅达2.18个百分点。按商圈分析，随着新东安广场逐渐成熟空置率明显下降，王府井(600859,股吧)商圈的空置率由第二季度的11%下降至5%；中关村(000931,股吧)商圈的空置率也由第二季度的14%下降至5%；西单商圈和建国门商圈的空置率则保持稳定，与上季度基本持平。由于新增项目银泰柏悦生活、北京富力广场和新三里屯南区开张时已经获得较高的的入住率，CBD整体空置率下降到17.02%，环比降幅达6.1个百分点。如若将SOHO项目排除在外，CBD这个优质商圈内中高端购物中心的空置率则下降至2.31%。 3. 租金 2008年前三季度租金持续上涨，北京购物中心首层的加权平均净租金在第三个季度达到每月每平116.87美元，环比攀升0.14％，同比上升48.6%。可见，本季购物中心的租金表现受奥运会影响甚微。 尽管北京大多数商圈租金呈现上升趋势，CBD这个优质商圈的租金，在排除SOHO项目的影响后，由于该区域内新进项目供给增加的影响，加权平均租金下降了6.94个百分点至每月每平米140.09美元。与此不同，大部分购物中心的租金相当稳定，只有微弱增长，这是人民币兑美元不断升值的结果。 以商圈划分来分析，王府井仍保持全市最高租金水平，达每月每平方米178.06美元；CBD次之，为每月每平方米114.69美元；西单则紧随其后，为每月每平方米113.1美元。中关村、朝阳门、建国门等商圈的第三季度租金水平保持稳定。由于这几个商圈内本季度没有新增供给，原有项目均以进入成熟期，没有较多新的租户进入，人民币租金得以维持在原有水平。 4. 零售物业投资市场 本季度内整售市场并无重大交易。基于高力国际的市场观察及与投资商的交流，零售物业仍对海外投资者有吸引力，而且价格不降反升；然而由于全球金融危机的影响，投资组合可能将有所调整。一些欧洲零售投资基金和家族企业甚至更欲挺进北京零售物业市场。这亦说明，只要零售物业能够带来潜在的收入，投资者还是会有购买零售资产的欲望。但显然，进行零售物业收购的挑战，主要是零售业的运营、管理经验和专业技能的较量，这也正是许多零售项目的开发商所缺少的。 散售市场持续保持相对活跃，云起时商业街项目，毗邻长安街和金融街(000402,股吧)，售价从每平方米人民币32,000元至人民币70,000元不等。在住宅市场低迷的情况下，一铺养三代的投资理念似乎还没完全从现金流富裕的个人投资者身上隐退。 5. 市场展望 来自国际百货、时尚、化妆品、鞋类、运动、餐饮和娱乐等不同行业的需求理应会持续增长，不过未来产生需求的来源组合将有所改变。由于金融危机的影响，一些海外上市零售商的观望等待情绪表现增加。然而，许多非上市或在中国倍受青睐的国际牌子及本土零售商将会继续其扩张计划，增强其市场渗透力，获得更多市场份额，如ZARA。展望未来，正如之前报告所预测，许多独立品牌，包括来自设计师和高端品牌，将会继续关注市场，为其新店选择做准备。例如，Juicy Couture，自其在上海一购物中心开设了第一家店后，有可能很快将在北京开店。 鉴于许多新的购物中心在争取优秀的零售租户上困难重重，零售商谈判获得更多的讨价还价能力，预期租金将会在以后半年内进入疲软的状态。然而，稳定的顾客流，使西单和王府井这些成熟而流行的商圈的租金并不会有明显大幅波动。 零售物业市场的投资部分，零售市场将会持续吸引许多现金富有的国内外投资者，一些高力正在参与的买卖谈判可见一斑。虽然全球金融危机削弱了一些国际投资机构的市场信心，但许多海外投资者仍对中国，或退一步讲，对北京的物业市场依然表现出浓厚的兴趣。正如欧洲某专业零售投资机构近期公布的扩张计划，希望能在一线、二线城市购买优质零售物业，作长期投资。 考虑到未来一年内骤增的大量供给，许多新增购物中心将面临更激烈的招商竞争。新增供给的业主们可能需要调整心态，寻求新的途径，如改变项目市场定位、整合品牌组合、创造主题更有特色的产品，以获取更高的品牌进驻率和租金收入。
