商业地产零售业态发展：内功修炼

2025 年上半年，国家及地方层面密集出台促消费政策，叠加节日效应，消费市场持续迸发活力。同时，为应对债务压力，头部商业地产企业加速商业资产出售，险资等机构成为主要的接盘方。

市场理性调整下企业韧性显现。当前零售商业企业业绩增长承压，轻资产扩张成为主流的趋势，但企业也面临项目退出的挑战。与此同时，存量改造与精细化运营的重要性愈发凸显。

商业地产运营商积极探索独特性以应对内卷。如奥莱企业通过向低线城市渗透，并辅以主题IP 与文旅融合的升级场景提升吸引力，开辟增长新路径。

消费品牌方面，各赛道企业多维度探索突破路径。餐饮头部品牌加速出海，但面临本土化挑战；奢侈品市场增长乏力，国内市场成为重要的布局方向；服饰、商超会员店、集合店、电影院线等，则均面临各自行业的挑战，需通过调改、创新内容等寻求突破。

国内消费基础设施REITs方面，步入常态化发展阶段，不同REITs因底层资产质量和运营效率，业绩分化。部分已上市REIT推动扩募以增厚收益，新发行REIT亦有不错的市场表现，整体板块因高增长预期与稳定分派特性，受到投资者的青睐。

2025 年上半年，国家及地方层面密集出台促消费政策，叠加节日效应，消费市场持续迸发活力。同时，为应对债务压力，头部商业地产企业加速商业资产出售，险资等机构成为主要的接盘方。

市场理性调整下企业韧性显现。当前零售商业企业业绩增长承压，轻资产扩张成为主流的趋势，但企业也面临项目退出的挑战。与此同时，存量改造与精细化运营的重要性愈发凸显。

商业地产运营商积极探索独特性以应对内卷。如奥莱企业通过向低线城市渗透，并辅以主题IP 与文旅融合的升级场景提升吸引力，开辟增长新路径。

消费品牌方面，各赛道企业多维度探索突破路径。餐饮头部品牌加速出海，但面临本土化挑战；奢侈品市场增长乏力，国内市场成为重要的布局方向；服饰、商超会员店、集合店、电影院线等，则均面临各自行业的挑战，需通过调改、创新内容等寻求突破。

国内消费基础设施REITs方面，步入常态化发展阶段，不同REITs因底层资产质量和运营效率，业绩分化。部分已上市REIT推动扩募以增厚收益，新发行REIT亦有不错的市场表现，整体板块因高增长预期与稳定分派特性，受到投资者的青睐。

港资企业方面，样本企业呈小幅增长或下滑状态，当前市场的不确定性对业绩增长有较大影响。但长线运营为主的企业展现出较强韧性，主要得益于旗下商业物业组合较强的市场竞争力和抗风险能力。

据观点指数统计，上半年上述企业陆续签约了不少轻资产项目，华润万象生活签约苏州万象天地、旭辉商业签约金华旭辉广场等。

不过也需要注意到，轻资产发展并非易事，实际上不少以轻资产输出为主要发展模式的企业，也面临项目退出的问题。2024年12月，融创与业主方崇左城建就崇左万象汇完成合作签约，该项目此前运营方为华润万象生活；昆明唯一的大悦城也于同年更名为好悦天地，印证了大悦城的退出。

据观点指数了解，企业退出项目的主要原因有以下几种：一是部分项目合作期满后，业主收回自主经营或更换运营方；二是轻资产项目经营效果未达预期，业主选择终止合作。但无论何种原因，商管企业在轻资产输出上面临的现实挑战不可忽视。

非标业态发展上，样本企业采取不同的经营策略。万物云作为背靠万科的服务企业，除住宅服务外，正加码社区商业，旗下的商业平台万芊荟运营超30个项目且多位于一二线城市，目前仍在陆续接手万科旗下的社商资产。

同熙商业作为专一的街区商业企业，则着力填补商业空白，目前主要深耕大湾区。最新的广州南站喜街项目主要瞄准交通枢纽商业需求，聚焦高频消费如生鲜、餐饮、服务半径内客群，客流稳定，抗周期性上也有着不错的表现。

新合作商管同样发力商业街区业态，代表项目遵义星悦茂以1.7公里沉浸式智慧商业街区为载体，为消费者提供包含购物休闲、餐饮娱乐、时尚美妆、艺术科技、文创黔货等业态在内的丰富体验。

东原致新同样是非标商业的深耕者，以"城市更新商业+"为核心战略，深度布局上海、重庆、武汉等核心城市群，致力于为城市低效资产、更新项目提供长效运营。其旗下运营有重庆·南岸下浩里、上海·莘社区OS七莘等非标商业项目，均是小而美的代表。

奥特莱斯方面，头部企业正通过双重战略开辟增长新蓝海。一方面加速向低线城市渗透，解决下沉市场名品资源匮乏的痛点；另一方面通过主题IP与文旅融合重构商业场景，从单纯的折扣卖场升级为微度假目的地。