朝外商圈写字楼市场国字头当道态势明显

近期，专业房地产服务机构都市广宇发布了朝外写字楼市场报告。报告针对西起东二环朝阳门桥；南北两侧覆盖华普大厦、丰联广场；东至工体东路东大桥交通枢纽以西的商务区做了详尽的市场统计及分析。

市场需求：中小企业入驻居多政府机关所占比重大

朝外区域作为中央商务区（CBD）的辐射地带，其本身已饱含浓厚的CBD商务底蕴，商务发展迅速，商业配套完善。90年代中后期，丰联广场，华普大厦，联合大厦，泛利大厦，人寿大厦等甲级写字楼在朝外地区建成并投入使用，由此真正带动了整个朝外地区的商务氛围。近年来，昆泰国际中心，朝外MEN，悠唐广场，朝外SOHO等项目的完工入驻，使得此区域办公环境更加趋于成熟。

朝外地区由于其特有的商业特性，吸引了众多中小企业的进驻，但世界500强这样的大型公司所占比例不高。以朝外某知名甲级写字楼为例，目前签约客户84家，其中办公面积在200平米以下的49家，多为律师事务所、外资奢侈消费品代理公司等中小型公司，占据客户数量的58%，而实力雄厚的大型公司只有寥寥数家。这种在同一写字楼内各种类型企业 “混居”现象，一方面与本区域内的写字楼租金价格不均衡有关；另一方面与区域内局限于综合性的商业楼宇及市场没有细分所致，即缺乏专门针对国际大公司的生态化自由组合无柱网设计的大办公空间，又缺乏专门针对吸引内资高增长点政府融资企业的入住政策。

另政府机关在本地区所占比重较大，如国家外交部，朝阳区政府，朝阳区财政局等等均在此地办公。也正是诸多政府职能机关的存在，促使很多国有大型企事业单位纷纷落户于此。包括新闻出版大厦内新闻出版总局，中海油，中石化总部，中国人寿以及北京电信等企业，这样就出现了国企环绕政府区的局面，外资企业在区域内所占份额就会受到影响。综上原因，区域内政府机关以及国有大中型企业所占比例较大，以商业为主的生活消费型业态居多，而适合为外资企业提供全方位服务的楼宇及政府优惠进驻的政策都融入了CBD，目前朝外写字楼只能成为辅助商业服务不可获缺的一种业态。

租金走势：价格区间呈梯状走势少有大客户是商圈软肋

租金走势方面，作为链接东部与CBD最重要的朝外商业区，拥有带动周边商圈互动发展的优越地位。事实上已经形成朝外商圈，并逐步向全业态国际商业区发展。但因为缺乏像CBD写字楼产品类型结构的丰富性写字楼市场，朝外甲级写字楼租金报价都维持在5元人民币/建筑平方米/天左右。相当一部分写字楼价格落差较大，如中国人寿大厦租金价格7元人民币/平方米/天，昆泰国际中心租金价格6元人民币/平方米/天，联合大厦租金价格5元人民币/平方米/天，泛利大厦租金价格5元人民币/平方米/天，华普大厦租金价格4元人民币/平方米/天，华声国际大厦3.5人民币/平方米/天。

可以看出，在该地段的写字楼市场价格区间呈阶梯状走势。其主要原因为：

1、政务区已经基本形成。该区域多元化的商业机构，整体档次较高且经营良好。主要服务对象为政务。使得写字楼市场仅仅是朝外区域的一个业态补充。而且政府办公地址稳定性强这一特征，减缓了写字楼内企业迁址的频率和写字楼更新换代的速度，大大消化了写字楼宇之间的强势竞争，这也使得租金价格一直保持在平稳状态。

2、老牌写字楼与新写字楼硬件设施的配套差异性。朝外地区90年代中期所建立起来的写字楼时至今日已不具备与当今环保绿色生态写字楼的任何优势。如联合，泛利，华普等。新开盘写字楼数目不多，以昆泰国际中心和朝外SOHO，优唐为代表，价格维持在6块左右，造成老写字楼与新写字楼价格上的不均衡。

3、朝外地区整体以商业为主，而且该地区有许多类似中国艺术品进出口公司、中铁物流、中体产业总公司以及上述提到的大型国有文化体育、商贸、物流公司，纯文化娱乐面积已达到5万平方米。大多数公司都为商业服务，以中小型企业居多，主要是律师事务所，咨询服务公司，会计事务所，商业投资公司，商贸进出口公司，旅游公司，服务行业的品牌公司。如食品，酒业，保健，体育等，娱乐行业机构。大型企业客户只买不租，也是造成该区域写字楼租金价格未能攀升的一个重要因素。

综上看来，缺少综合性办公环境和国内外大客户来的进驻是朝外商圈的软肋。

空置率：老牌写字楼受青睐新楼入市促整体空置率微升

朝外商圈大部分老牌写字楼空置率普遍不是很高，以联合大厦，泛利大厦和华普大厦为例，主力户型都以可分割，小面积为主，得到很多中小企业青睐，例如联合大厦目前入驻企业有：中原地产，香港安盛援助有限公司北京代表处，美国现代东西方有限公司北京代表处等，现空置率为5%；泛利大厦目前入驻企业有：众信国旅，华财售达（北京）投资有限公司，日本交通公社中国旅行北京事务所等，空置率为12%；华普大厦目前入驻企业有：北京凯姆克国际贸易有限责任公司，北京现代邦泽机电有限公司，中韩合资新生活实业有限公司等，空置率为14%；人寿有大厦南京欧加农制药有限公司北京代表处、赛诺菲.安万特（亚太区）有限公司北京代表处，日本第一制药集团，上海惠氏营养品有限公司北京代表处，德国蒂森克虏伯香港有限公司代表处等，空置率为5%。

截止到去年第四季度，共计两个写字楼物业在本区域内竣工，包括总建筑面积76,023平方米的雅宝路A1号楼和总建筑面积33,000平方米的居然大厦。近期项目放量较大，而且此前在中国人寿租赁8,000平方米的卡特彼勒公司迁往望京区域来看。大量新增供应和较为稳定的中小型客户需求的综合影响，本区域在去年年底整体空置率从18.15%上升至 19.92%，环比上升1.76个百分点。（环比数据来源：新浪房产）

在本次走访中，朝外区域明年还将竣工完成两个新的商业写字楼配套项目。其一是朝阳广场北区，位于朝阳门立交桥东北角，总建筑面积为20万平方米。南区17万平方米写字楼已被世界500强企业中国石油化工集团公司入主作为总部办公大楼；北区由2幢国际标准写字楼、1幢五星级酒店式公寓和配套商业组成。另一个是位于芳草地的侨福芳草地项目，总建筑面积20万平方米，其中写字楼面积达80000平方米。尽管该区域的大面积放量会使空置率压力进一步加大，但对于促进区域性经济发展，延伸中央CBD区域的辐射性起到了很大的助推作用。

发展态势：入驻企业仍会以国字头为主

北京市委市政府2008年4月正式出台《关于促进首都金融业发展的意见》，明确东二环交通商务区作为新兴产业金融功能区，要求进一步发挥区位交通优势和大型企业聚集优势，吸引大型机构的地区性总部和区域性营业机构入驻。经过多年的改造和发展，朝外区域以朝外大街为主线已逐步发展成为政府职能机关，大型国有企业关注的焦点。该地段已经逐步形成一个具有明显国家支柱产业特征的商务经济带。

在客户形态与租金水平上，未来仍会以国字头大型企业为主进驻，商业特征也决定了此区域租金水平处于平稳态势，围绕商业发展其附属商务行业。