北京写字楼需求上升 内资将扮演更重要角色
中国GDP增长预计可超过8%
由于近期经济指标显示中国经济呈上升趋势，众多国际经济组织和金融机构，包括国际经济组织、世界银行、摩根大通银行和美银美林，相继调高对中国2009年经济预期。最近，美林证券将对中国2009年GDP预期由之前的8.0%上调至8.7%，同时将2010年中国GDP增长预测由9.6%上升至10.1%。中国国家统计局所公布的第二季度7.9%的GDP增长率，证明包括财政支出和信贷扩张在内的大规模刺激政策对经济起到了支撑作用，中国上半年经济表现超出市场预期。
人均消费支出上半年增长8.9%
国家统计局7月27日公布的数据显示，中国2009年上半年人均城镇居民消费性支出达到5,979元，同比增长8.9%。同时，城镇居民家庭人均可支配收入为8,856元，同比上涨9.8%。消费支出数据印证了上半年社会消费品零售总额15%的增长率。政府为抵消出口不景气而采取的刺激国内消费的举措开始见效。消费在上半年国民经济总额增长的7.9%中占3.8个百分点。这些数据表明居民消费信心增强，经济出现复苏信号。房地产及零售市场无疑将从这种复苏中获益，在未来数月中预计将有更好表现。
政府导向催生中关村写字楼需求
海淀区政府于7月20日正式发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，将不再鼓励电子卖场、商场、购物中心等传统商业业态在该区域的发展，而鼓励科技型和创意产业落户。根据新功能定位，中关村西区未来将划分为科技金融要素聚集区、科技中介服务区、科技型企业总部聚集区、创业产业聚集区、新技术新产品交易及展示区、配套服务区等六大重点功能区。海淀区政府稍后将公务该通告的具体实施办法。这一调整预计将为中关村西区的写字楼带来更多来自高科技和创意产业的需求。
Tesco中国建乐都汇购物中心
全球最大零售商之一Tesco通过建“乐都汇”品牌购物中心正式进军中国地产业。截至2012年底在国内14个城市将有18家乐都汇广场正式开业。到目前为止，已有肯德基、必胜客、达芙妮、艾格和米奇等主力商户与乐都汇品牌签约。其第一家购物中心将于2009年年底在山东青岛开业，建筑面积约为7.4万平方米。乐购于2004年进入中国，目前在29家城市设有65家门店。总部位于北京的TescoPropertyLimited是乐购在中国的全资子公司，已在国内签署了10余个购地地议，用于发展商业综合项目。乐购所公布的中国市场发展战略以及上述市场行动，显示该公司看好中国市场长期发展潜力。
吉野家联手顶新在中国扩张
日本餐饮连锁店吉野家与台资食品企业顶新集团之子公司顶巧控股于7月26日签订合作备忘录。两家公司将于今年九月成立一家合资公司，将吉野家连锁餐厅从沿海城市拓展至中国内陆地区，而首个目标预计是四川省。吉野家目前在中国有200余家餐馆，并计划到2015年将该数目扩大至1000家。同许多国际餐饮零售商一样，在本土市场需求下降的情况下，吉野家将中国市场看作重要的利润增长点，并加快了扩张步伐以扩大市场份额。
DQ计划中国再开500家新店
7月24日，DQ冰雪皇后公司宣布未来五年内将新开门店500家。DQ冰雪皇后隶属于沃伦•巴菲特控股的BerkshireHathaway集团。尽管面对全球经济危机，DQ公司依然在2008年下半年至2009年上半年在中国新开店百余家，销售网络覆盖华东及湖北、陕西和四川等内地城市,且2009年上半年销售收入同比增长17%。
奥迪中国新建工厂
德国汽车制造商奥迪，在中国建设年产能10万辆的全新装配工厂，预计9月份正式投产，以满足中国汽车市场不断增长的需求。该工厂位于长春，总投资达10亿人民币。奥迪亦将大举拓展销售网络，在2012年前将特许经营店数量由目前的146家增加到210家，覆盖100个城市。同时，奥迪还将增加设计成机场机库形式的名为“城市展厅”的陈列厅数量，目前此类展厅为13家，到2010年将超过30家。奥迪的扩张计划显示其对中国汽车消费能力的信心，同时也为特定区域的工业及商铺物业带来更多需求。
AXA联手平安信托开发中国中高档住宅
欧洲最大的房地产基金管理公司AXAREIM与中国平安信托责任有限公司签订谅解备忘录，将共同在中国投资开发中高端住宅项目。两者的合作可能为发起中国房地产基金带来机会。AXAREIM在全球管理着逾400亿欧元资产(约合600亿美元)，是欧洲规模最大的房地产投资管理公司，在全球排名第四。AXAREIM之所以进军中国中高端住宅市场，是看中目前较佳的定价机会和中国大规模的城市化进程。且AXAREIM相信在初期非理性繁荣褪去后，市场将在中长期迎来可持续的广泛性复苏。
畅游4300万美元在北京买楼
7月27日，搜狐旗下的网络游戏开发和运营商畅游公司在其2009年第二季度财报中披露，由于员工数量扩张，公司目前已¾就在北京购买面积为1.5万平方米的写字楼达成初步协议，预计用于购买写字楼和装修所需的费用为4300万美元，写字楼具体名称目前仍未公布。
市场概览
受益于租金的削减和更多非财务性的租赁政策的吸引，北京写字楼整体市场(包括甲级和乙级)净吸纳量环比大幅跃升近1倍，同时甲级和乙级市场均录得数十宗超过1000平方米的租赁交易大单。如一季度所预计，数个写字楼项目在本季内竣工入市，推升北京写字楼市场整体空置率在季末至18.96%。租金在第二季度继续下滑，但是，资产价格受增长的市场信心和多个投资交易刺激，较上季度有所上升。
供应
2009年第二季度，数个写字楼项目竣工入市，北京市写字楼市场存量扩大至10603941平方米，环比增长2.37%，同比增长14.95%。在甲级写字楼市场，共有3个项目竣工，包括东二环区域的北京来福士中心、金融街区域的金融街中心和CBD区域的中海广场，总建筑面积达到167490平方米。在乙级写字楼市场，共有5个项目竣工，包括金融街区域的环球财讯中心和燕莎区域的二十一世纪大厦，给市场带来78000平方米的写字楼租赁面积。目前，甲级写字楼市场存量为4383420平方米，环比增长3.97%，占总存量的41.34%；乙级写字楼市场存量为6220521平方米，环比上升1.27%，占总存量的58.66%。北京写字楼市场整体空置率在2009年第二季度环比上升0.69个百分点至18.96%。
需求
北京写字楼市场整体需求量在本季内仍较小。但是，受益于¾济复苏，和最为重要的减租策略以及许多业主提供的更多非财务性的租赁吸引政策，净吸纳量环比大幅攀升近1倍至126956平方米。2009年第二季度，需求主要来自包括金融、律师行、医药、能源、银行、旅游、投资、IT和技术等多个行业的公司搬迁和扩张。租赁交易成交数量的增长推动甲级写字楼市场净吸纳量在季末上升至55427平方米，乙级写字楼净吸纳量季末则达71529平方米。值得注意的是，政府机构和新成立的金融机构推动支撑了众多大单交易的成交，譬如，国家知识产权局在优盛大厦租赁20000平方米，渣打银行在环球金融中心租赁10000平方米。
租金
2009年第二季度，新入市项目通过低租金吸引租户以达到较高的入住率的策略促使市场上其他物业不得不重置租金水平，以维持稳定的入驻率。因此，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)总体平均净有效租金环比下跌3.83%。尽管较第一季度，租金跌速放缓，需求疲软仍致使燕莎和东二环区域的情况不断恶化，导致两区域的平均净有效租金创历史最大环比跌幅，分别达到8.60%和8.52%。
投资
大型内资企业在物业市场复苏中获得更多的市场信心且受益于宽松的信贷政策，并在整售交易市场中占据主导地位。而大多数外资投资者仍在谨慎观望和寻求合适投资机遇。三宗整售交易在第二季度涌现本地市场，包括SOHO中国将朝阳门SOHO(论坛新闻)一期2号写字楼以12.21亿元整售给Winbase和SOHO中国的合资公司；工三(论坛新闻)广场南楼2号写字楼以2.5亿元被一大型内资公司收购，总建筑面积约为7000平方米；及国家开发银行以大约30000元每平方米的价格整购总建筑面积为45966平方米的北丰C1写字楼。
展望
北京经济的回升和中央及地方政府不断出台的经济刺激政策孕育了北京写字楼物业市场的回暖迹象。6月24日，北京市政府出台《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定实施办法》，落实5月21日颁发的《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》。北京市政府的这一举措，旨在增加北京相对于上海、香港、新加坡等城市的竞争力，而这些城市亦正在积极创造条件，吸引跨国公司亚洲总部落户当地。政府发放的补贴有望鼓励业主降低租金并且帮助企业降低运营成本。
预计至2009年和2010年年末，北京写字楼市场（包括甲级和乙级）的新增供给将分别达到2078849平方米和1048579平方米，使总存量在目前基础上升高20.57%和10.38%。5月25日，北京CBD管委会宣布CBD将东扩约3平方公里。核心区规划总建筑面积约185万平方米，其中地上建筑面积约133万平方米。在六个主要写字楼子市场中，乃至整个北京市场里，CBD区域将仍会继续引领首都写字楼市场的发展和变化。
预计在2009年和2010年初，受不断攀升的空置率影响，北京写字楼市场(特别是CBD和燕莎区域)��租金水平很难有任何的提升空间。但是，当¾济回稳和租户伺机寻找有利的租金和优惠时，目前缩减的需求水平将不断增长。内资行业巨头、新设立的金融机构和跨国医药企业将有望引导北京写字楼市场的扩张步伐。
据我司统计，2009年上半年六宗整售交易中有五宗为内资购买，这些内资购买的写字楼交易均以自用为目的。考虑到北京最近的¾济回升、国家政策带来的资金流动性增加以及更多的市场保护主义，内地投资者未来将在北京写字楼投资市场中扮演更为重要的角色。