广州2009年第四季度市场分析

　　经济回暖和新物业的入市刺激了广州甲级写字楼需求力量的释放。2009年第4季度广州甲级写字楼整体空置率环比下调了0.8个百分点，为11.2%。旺盛的需求令整体租金上升了1.1个百分点，为每月每平方米115.9元(US$16.97)。

　　成熟商圈部分大型购物中心于本季度进行内部业态调整，租赁需求有所增长，从而推动租金的平稳上扬。2009年第4季度广州全市优质商场一楼平均租金为每月每平方米1,133元(US$165.89)，较上季度增长1.81%。

　　经济的稳定增长令工业楼宇租赁活动明显活跃。2009年第4季度广州仓储物业整体空置率下调5%，约为70%。个别优质仓库因为供不应求，租金水平上调了1-2元(US$0.15-0.29)，为每月每平方米27-30元(US$3.95-4.39)。

　　2009年10月至11月，广州一手住宅成交量为132.2万平方米，环比下降49%。住宅价格持续高企，10月至11月中心四区住宅价格为每平方米14,825元(US$2,170.6)，环比上升6.5%。

　　广州国民生产总值增速自第3季度开始稳步回升，经济保持良好发展态势。前三季度，全市国民生产总值为6,386亿元(US$935.0亿)，同比增长10.5%，增幅比上半年上升2个百分点。

　　工业生产增速加快。1月至10月广州工业生产总值同比增长8.6%，增速比前三季度提高0.8个百分点。

　　1月至10月，全市实现商品出口总值298亿美元，同比下降18.1%，降幅比前三季度收窄0.8个百分点。同期，实际使用外资金额同比增长6.4%，增幅比前三季增长1.0个百分点。1月至9月，全市批准投资总额超1,000万美元以上的大项目97个，涉及外资金额27.14亿美元。

　　居民消费价格指数持续收窄。11月份广州城市居民消费价格总水平(CPI)环比下降0.6%，但降幅较10月减少2.2个百分点。

　　2009年第4季度珠江新城商务中心区的高德置地广场约5.84万平方米的写字楼物业交付使用。广州甲级写字楼市场的总存量达184.69万平方米。

　　经济的平稳增长以及新物业的投放使用直接刺激了租赁需求的释放。本季度虽然有新增供应，但活跃的需求仍然令全市甲级写字楼的整体空置率环比下调0.8个百分点。

　　体育中心和珠江新城两个商务中心区的写字楼物业第4季度租赁表现最为活跃。其中，体育中心商务中心区空置率下跌至6.5%，环比跌幅为1.3个百分点。而珠江新城商务中心区因为新供应的影响，空置率上升了4个百分点(表二)。

　　体育中心商务中心区成熟的商业氛围和合理的租金水平，仍然是企业进驻的首选，但由于该区空置面积少而需求量大，本季度租金水平上涨了3.2个百分点并带动整体租金上涨1.1个百分点。而在珠江新城商务中心区则出现了完全相反的现象：新物业为抢占市场份额，采取低价策略入市，令该区租金下跌了2.8个百分点，为每月每平方米125.8元(US$18.42)。

　　受国家实行扩张的货币政策的影响，投资者对2010年的经济环境普遍持通涨预期并积极购置新写字楼物业。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：10月至11月，全市十区写字楼成交面积为8.98万平方米，同比增长190%。需求的活跃令写字楼售价呈现平稳上升的趋势。DTZ写字楼价格指数显示，第4季度甲级写字楼售价环比上涨0.3%。

　　展望2010年，在积极的经济政策的干预下，我国经济将继续保持稳定增长。在甲级写字楼租赁市场，约有36万平方米的优质办公面积将于2010年投放市场。我们预期新物业的入市将刺激租赁需求的有效释放，甲级写字楼的整体吸纳量、租金水平和空置率三个指标都将呈现上升的趋势。