2009年四季度北京甲级写字楼租金入住率双跌

　　低迷了一年的写字楼市场在2009年底仍未有明显起色，北京甲级写字楼在09年最后一个季度呈现租金入住率"双跌"趋势。

　　租金方面：挽留客户低价续租

　　一般而言，年底是北京市写字楼租户换租的高峰期，而此前的几个季度租金的连续下跌使得当前北京市各商圈甲级写字楼租金仍保持在一个相对较低的水平，客户换租或续租时心理预期依然较低；另一方面非传统商务区的崛起（如望京、酒仙桥、亚奥等区域），以及传统商圈内次新项目的低价竞争，使得传统商圈内的成熟项目为了挽留老客户，尤其是资质优等的老客户，而不得不满足客户低价续租条件。

　　入住率方面：商务区边缘化分流客户群

　　随着北京城市轨道交通的不断完善，北京商务区边缘化的趋势日渐明显，望京、酒仙桥甚至亦庄经济开发区等区域逐渐成为商务楼宇市场热点，分流了很多客户群体；另一方面传统商务区尤其是新增供应较多的商务区，如CBD、燕莎三元桥区域，由于次新项目档次较高，且租金相对较低，对区域内成熟项目造成很大的竞争压力，也分流了区域一部分的老客户。

　　本季度CBD写字楼加权平均租金为191.79元/月.平方米，环比上季度下跌4.08%，同比去年4季度下跌11.11%。入住率方面，2009年3季度CBD区域成熟甲级写字楼项目的加权平均入住率为88.23%，环比上季度下跌1.2个百分点，同比去年4季度则下跌5.32个百分点。

　　为挽留老客户或是吸引更多大面积需求的新客户入住，而给予优惠的租金价格是造成本季度CBD区域成熟项目加权平均租金下跌的主要原因。

　　典型项目如嘉里中心，由于年底嘉里中心会有大客户迁出，为保证项目的较高的入住率，嘉里中心有可能采取更为优惠的租赁条件。该项目作为CBD最优质的甲级写字楼的代表，面对高企的空置率，如其采取较低的姿态，对于市场势必有所冲击。而此种现象在目前的CBD区域并不是特例，区域内成熟项目为了抓住年底换租高峰，同时应对次新项目的低价竞争，大多采取了主动降价的策略吸引客户签约。

　　目前CBD区域内新项目成交价格基本在180-210元/月.平方米之间。新项目银泰中心、国贸大厦三期因占据CBD核心位置且项目档次较高，因此成交均价最高，均超过210元/月.平方米；区域其余新增项目成交价格基本在180元/月.平方米左右。

　　本季度金融街写字楼加权平均租金为239.01元/月.平方米，环比上季度上涨1.13个百分点，同比去年4季度上涨了0.55%。区域加权平均入住率为93.57%，环比上季度增加0.17个百分点，同比去年4季度下降了1.12个百分点。

　　本季度金融街区域成熟写字楼卓著国际中心达到满租，其租金价格也由之前的255元/月.平方米上涨至280-310元/月.平方米。区域内其他成熟甲级写字楼项目在本季度价格基本存在价格波动，不过幅度基本维持在±10元/月.平方米之间。

　　金融街区域成熟甲级写字楼在本季度运行情况基本稳定。本季度区域内值得关注的新项目为金融街1号、光大国际2号楼，以及宣武门的环球财讯中心。此三项目在本季度均有大单成交，其中金融街1号成交客户以基金、证券公司为主；光大国际2号楼成交一个整层，华农保险签约约1900平方米；而环球财讯中心成交客户以银行类客户为主，其东塔共9035平方米整租给渣打银行，被命名为"渣打大楼"，其E座也有两个整层成交，成交客户分别为中银国际和广东发展银行。