苏州住宅成交持续低迷 商业地产成抢手货

        到今天，苏州限购令政策执行正好两周时间，从苏州楼市成交情况来看，已由限购前的日均200多套跌至日均70多套。在住宅成交持续低迷的同时，有一个现象值得关注，近期，苏州不少商业项目纷纷推出售楼中心公开、品牌签约等活动。
       种种迹象表明，从苏州限购令实施以来，在住宅地产相继进入观望的同时，苏州一些商业项目却开始活跃起来了。有专家分析指出，“限购令”的执行阻断了购房者投资住宅的念想，而另一方面，央行从去年底至今已连续多次加息，这印证了不少人对于“通货膨胀压力越来越大”的预期。手头有闲散资金的人不免慌张起来，“资产如何保值增值”，“如何不让手里的钱币缩水”成为很多人十分纠结的问题。
        在这样的大背景下，作为宏观调控避风港的商业地产能否成为投资市场上的“抢手货”呢？
         业内人士分析，商业地产由于“不在限购范围”以及“比购买二套房首付成数更低”的优势，肯定会受到投资者青睐。从去年开始，苏州的商业地产捷报频传，苏纶场、亿象城、亿象新天地、汇金新地……商业项目推一个火一个，与此同时，以万科等为代表的知名开发商纷纷进军商业地产领域。这些迹象都让投资者相信，2011年的商业地产将迎来跨越式发展的新局面，成交量也将再攀高峰。
        商业地产门类众多，可分为写字楼、商铺、商务公寓、专业市场以及城市综合体等。为迎合很多投资者的心里，很多商业地产开发商不断地调整产品类型，很多小面积的商铺，低总价的酒店式公寓，一层变两层的LOFT公寓等切合投资者心里的商业产品不断推出。这些投资门槛较低、租住皆宜、收益稳定的产品很受一般投资人群的喜欢，是非常不错的选择。
        来自搜房网的统计显示，2011年苏州商业地产将有16390套房源上市，其中，商铺共计5116套，占全体总量的31%；写字楼共计4284套，占全体总量的26%；酒店式公寓共计6990套，占全体总量的43%。从统计数据看，酒店式公寓将成为今年苏州商业项目争夺的主战场，其中相城区上市量最大，占全市总体量的45.88%。其中恒达中环百汇广场酒店式公寓存量最大，将有700套房源上市。除此之外，相城区将有以繁华中心22万平方注为首的一批大型商业项目上市，包括金艺百汇广场、元联中心、智海商务广场、长江·企业领邸等。业内专家预测，巨量的上市房源很有可能让商业地产再次火爆一把。
       选取合适的投资项目
       业内专家提醒，如果准备进军商业地产市场，市民一定要弄清楚自己适合什么门类的投资项目。一般情况下，资金实力雄厚且风险承受能力较高的投资者，可倾向于投资商铺和写字楼等；而资金相对有限且风险承受能力较低的投资者则可以投资酒店公寓。即土地使用年限为40年的商住两用公寓，这些公寓兼具居住及办公功能。从苏州的情况来看，大量的酒店式公寓户型不小，总价不高，像太湖板块的高尔夫城仕、太湖天城，相城区板块的中环百汇、高新区的中梁香缇等，或者位于成熟商圈，或者交通便捷，周边配套比较完善。既契合大多数资金条件有限的投资者需求，也可作为自住的过渡。
         住宅调控政策频出的当下，看看楼市行情，无论是房企还是投资者早已强烈围观商业地产。业内人士分析，“商业地产之所以在
        楼市调控不断收紧的今天持续受到关注，除了其‘不限房、不限贷’的商业特性，特别是像酒店式公寓类的商业项目，还在于其不仅可办公还可居住，迎合了当下房价高企、部分人想‘暂住过渡’的心态。”
        不过，业内人士也提醒，对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，一般来说商铺换手率极低。商业地产转让交易过程中存在高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
       业内人士建议，相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。