三四线城市楼市火热 能否让商业地产取代住宅投资

房产政策宏观调控下，无疑，使得开发企业准投二三线城市，尤其商业地产获得了一个前所未有的利好发展优势，在越调控房价越高声中，投资客还是普通百姓，都对房产给予极大关注。房产投资是否能跑赢CPI成了热议话题。

　　住宅投资讲究投入产出比

　　投资人投资住宅获取收益主要靠两种方式，一是买来用于出租，靠租金来挣回投资。另一种方式则是买来用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润。

　　如果投资者购买普通民宅是用来出租的话，由于承租人群多为年轻人或外地来盘就业者，一居室的市场需求应最大。 如果投资者购买公寓是用来出租的话，由于承租人群应是一些薪资高的白领、驻盘单位、大企业的中高层管理人员及其部分经商成功人士，所以对生活质量和居住舒适度有较高的要求，70平米左右的两居室需求最为旺盛。

　　住宅投资中，对于一些投资人选择靠出售赚取买卖差价的话，应选择有升值潜力的区域。如未来几年内城市建设发展的重点区域、正在逐步形成和成熟的商圈周边、学校附近等都是好的选择。

　　投资商铺是否是很好的选择

　　住宅供应量大，成熟市场，是卖方相互竞价市场；变现能力不如商铺强。古语一铺养三代的道理在哪里。显然是指商铺投资具有时间对风险的平衡能力，也即商铺租金能够有效抵御因时间过程中的价值下跌而不被迫变现的问题，因此可以无限期长期持有，其本质问题是不贬值的持续时间收益。

　　投资商铺亦有其规则，一是购买潜力铺，即成长型商铺，这类投资的决定因素是投资者自己对城市空间的把握关系，即城市成长潜力，如果城市不成长，商铺价值不会明显提高；其二是投资成熟铺，其市场估值基本平稳，租赁投资回报率与资金时间成本相当。这类铺属于典型的稳健型投资

　　但是，无论是限购也好，银根紧缩也罢，这些组合拳的目的，无外乎就是让更多的老百姓能够住得上好的房子，让投机投资行为受到限制。商业地产要真正取代住宅，未来还有很长的路要走。

　　由此可见，投资者要有长远眼光再做投资商业地产的打算，希望短期内得到回报的购房者，不适合购买商业物业。