卖地捧杀可导致影子盘负效应

继东涌55A及九肚山56A地皮在市场估值下限甚至“以下”成交，油街地皮再次以比市场最低预期65亿元以下的62.672亿由长实中标。由于是次并非公开拍卖而是暗标竞投，只知道其他财团出价比长实更低。

该地皮是混合式发展，要在当中拨四成多面积作酒店用途，成为解释低价成交的理由。可是酒店业近年亦相当火红，改建酒店申请亦不少，认为平均楼面地价￥8,294是被酒店用途拖低的观点说服力不足。参考附近临海大屋苑的尺价，无论城市花园、和富中心或海峰园，都是八千多元，如果以市场上限80亿计，地价要每尺￥10,587，以地价占楼价约三份之一，落成后岂不是要卖￥31,761？现在以￥8,294计，估计未来的楼价是￥24,882，那不是更接近发展商的预期吗？

国内流行一种说法是“捧杀”，不要与棒杀混为一谈，害人不一定要用棍棒打，亦可以先捧到半天高然后挞落地，正所谓“将欲歙之，必固张之”，各界人仕在卖地前将估值定到半天高，到真正的卖地结果出来时，又要强作解释，是典型的“先捧后杀”。结果东涌及沙田楼价都因而受累，笔者也预期北角鱼涌一带的二手市场亦无可避免地遭殃。

近年来楼市屡次出现影子盘效应，某区无论推新盘或卖地，事前都出现封盘及提高叫价，事后又往往梦想成真，最典型的例子是元朗Yoho Midtown不只带动第一期Yoho Town的楼价，甚至连元朗市中心四周的屋苑都受惠，因为推新盘或卖地如果高于同区楼价，就会出现重新估值的现象，在楼价节节上升的时候就出现现货与期货（楼花及地皮）互相顶托的现象。

打自九龙塘义德道地皮拍卖后，正面的影子盘效应已大大减弱，平情而论，楼价去到这一手的估值，要再上已举步维艰，发展商是做生意，要计算风险及利润，银码越大风险越大，自然人人都不愿高价追入。正如长实副主席所言：“价钱要视乎市场而定，估的人唔系市场，买的人先系市场。”现在的情况是先由市场人仕估一估，同区业主见风驶舵，原本预期高价卖地而吊高来放，“低”价卖地就唯有跟着挂低，出现“影子盘负效应”。

9月6日将会有三幅地皮拍卖，包括将军澳66A区、元朗丹桂村及西贡白石窝新村，已有测量行主动调低估值。市传对66A地皮最有兴趣的新地，仍未推出附近的天晋发售。该站附近亦有其他发展商的项目，包括新世界的君傲湾及南丰的将军澳广场，其实亦不能抹杀其他发展商力争此地皮的可能性。