量化土地政策改变楼市游戏规则

市场对政府刚拍卖三幅住宅地皮的成绩，普遍认为不算理想，对楼价的影响则有看好、亦有看淡。卖地成绩未达预期原因很多，例如环球经济转坏、楼价已升了太多等，但最为关键的相信是政府的土地政策出现根本性改变，由过往以「价」为先，变成现在以「量」为先，不妨称之为「量化土地政策」，预示着楼市的游戏规则正在改写。

本港住宅楼价飞升，要归咎政府多年来一直奉行高地价政策，土地供应少之又少，从每年的住宅落成量跌至几千伙可以印证，直到最近才终于改弦易辙，承诺每年提供的土地可建约二万个住宅单位。为了尽快达标，更首创所谓的限量地，指定发展商起码要兴建多少单位。这是否意味着政府真的彻底放弃高地价政策呢？答案是未必，但「价」与「量」不可能两者兼得，惟有选其一。

不妨以欧美央行货币政策作个譬喻。欧美央行的货币政策向来以目标利率为主，市场利率超标则放水，不达标则收水，调控以资金成本的「价」为先。在金融海啸后为了救市，货币政策纷纷改行量化宽松，改为控制资金供应量，来影响资金价格，变成以「量」为先。出现这种转变，是因为央行不可能同时控制价及量，为了保证能降低资金成本，最保险就是实行量化货币政策。

把香港目前的土地政策称之为「量化土地政策」并不为过，但以每年供应二万伙住宅为目标，绝对谈不上宽松，除非是「八万五」重现。由于供应增加了，对楼市供求必定有影响，以简单的供求曲线来说，供应曲线将会向右移，假如需求曲线不变，楼价的均衡点理论上会下移。不过，住宅需求受很多因素影响，一旦需求增加，同样有向右移的可能，届时楼价均衡点甚至有机会上升。

所以，发展商现在以相对低的价格买地，绝不等于将来建成后出售的价格必定会低，如果几年后经济形势大好，市民收入大增，又或海外资金大举流入，都有可能令住宅需求出现结构性改变，抵销增加土地供应对楼价的影响。不过，能够让市场清楚知道未来的土地供应量，始终是好事，因为有数得计，不怕今天不买明天便无，能形成比较稳定的市场预期，不易受短期经济变化干扰。这正是一些央行在推行量化宽松政策时，清楚讲明要放水多少、为期多久的原因。

政府改行量化土地政策，不见得必定会减少卖地收入，好像这两季已超过五百亿元，达全年目标的八成。不过，政府是否有决心实行到底仍属未知之数，毕竟卖地数量可以每季不同，能否持之以恒，做到每年两万伙还要拭目以待。