「美玉效应」果然影响大局

本年一月笔者开始提出市场出现了「美玉效应」，那时在超高通胀下，楼价飈升，政府不断出招抑制，虽然减低了投机及投资活动，也令再投资，如「换马」等，也包括了楼换楼活动的成本和风险也大增！于是人人也视自己的资产如美玉，惜货不售！也难怪，动有损，静反有益，这形势其实由「额外印花税」推行后已开始，二手市场放盘量其实不断逐渐减少！

大半年后的今天，这趋势果然主导大局！这段时间，除了政策外，银行也日益收紧按揭，也将优惠按揭（如H按）变相加息，令再投资的成本及风险也进一步增加！

加上国际金融愈来愈乱，令投资股票的安全感也大减！通胀也比之前日益猖獗，令卖出资产后不单再投资难找出路，现金在手也等同即时及天天受损！于是人人不放盘，楼价下跌自然也难，成交也自然不断减少了！这亦是我们年初时给大家的忠告！当然，地产代理经营也日益困难，讽刺的是同业却纷纷认为这时反而是歼灭对手的机会，好一众生相！

令人更担心的是租金不单只不下跌，租盘却日益减少，以前租务市场是以两年租约为主，但在03年沙士楼价低潮时，却出现了关键的变化，就是租客开始要求一年生约一年死约，这做法的好处就令租约弹性更大，遇上楼价及租金下跌时，租客可以年年有机会及具条件要求业主减租，但这新常态遇上现在这市道，反而给了业主有条件年年加租！加上04年，政府取消了租务管制，现在租客的处境是数十年内最恶劣的！政府兴建公屋不足！停建居屋！大部分租客也买不起私人楼，在前无去路下，却年年面对加租，是真正的后有追兵了！

现在的市场形势正因为「美玉效应」，二手市场少人放盘，租盘却减少！资金充裕！近年收紧的按揭也令到业主们借贷比率大降，楼宇不单只没有大跌的条件，而且势将成为仅次于黄金的资金避难所！未来我们还要面对内地买家的涌入！说买楼风险高，但不买楼的风险也不见得比较低！现在是危险的年代，是攻是守就要问心去量力而为，但应争取主动去掌握自己的命运啊！