CBD写字楼成交均价下滑
导读：CBD写字楼成交均价下滑。
与供应量下滑相对应的是，一季度全市CBD写字楼销售量也在下滑。一季度全市共销售写字楼4.66万平方米，为2012年以来全市单季销售量的第二低点，与住宅市场的火热形成鲜明对比。
进入5月，无论是开发商还是买房人的热情都明显不如4月，新房的认购已经连续三周出现下降。
与认购量下滑相反，楼市库存却在增加。截至昨日下午2点，据南京市网上房地产统计，南京市新房库存为38484套，重回3.8万套的水平线。
数据 新房认购持续下滑
根据南京网上房地产数据显示，5月第一周，统计4月29日—5月5日的数据发现，全市共认购商品住宅2242套，成交1434套，日均认购320套，日均成交205套。与前一周数据相比，认购量下降7.43%，成交量则下降5成多。
第二周（5月6日-5月12日），全市共认购商品住宅1778套，成交1824套，日均认购254套，成交260套，与前一周数据相比，认购量下滑20.70%，成交量上涨27.20%。
第三周（5月13日-5月19日），全市共认购商品住宅1501套，成交1750套，日均认购214套，成交250套。与前一周数据相比，认购量下滑15.58%成多，成交量下降4.22%。
由此可看出，进入5月后，南京楼市认购量已经连续三周下滑。
现象 新盘下旬集中入市
目前5月已经步入下旬，不少纯新盘还未上市，业内人士分析，5月下旬将迎来新盘的集中上市潮。
江宁的新盘里外城预计5月下旬入市，推出82-96平方米的中小户型房源，预计均价7500元/平方米。城南的纯新盘琥珀森林预计5月下旬开盘推出180套新房，面积86、93、111、114、143平方米，预计均价16000元/平方米。
江北的东方·万汇城上周已经公开样板间和售楼处，预计月底将推出首批酒店式公寓，面积35-80平方米，毛坯交付，预计单价8000多元/平方米。而江宁老盘翠屏·托乐嘉5月下旬将开盘推出200套新房，面积88、101、128、137平方米，均为精装修交付，预计均价2万元/平方米以内。
专家 楼市步入温和休整期
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，从上周开始，南京楼市的新房认购基本回落到全年平均线以下，目前推盘高峰已过，楼市供应进入温和平台，“小股游击战”主导楼市。
他分析，从最近连续两周的推盘量来看，5、6月份楼市供应端将进入一个温和平台期进行整理。
由于今年销售任务的加大和后市的不明朗，对不少房企来说，抓紧时间销售为完成全年任务打下基础，将成为未来几个月的主基调。从而造成加快施工和抢领销许、抢开、抢跑的现象，这也会使得5、6月份甚至7、8月份的供应不会过度萎缩，预计将会保持温和的供应数据，直到9、10月份的旺季，再次迎来一波新的供应放量潮。
南京新房认购连降三周
楼市库存重回3.8万套
下半年空置率预计保持稳定
目前南京的高端写字楼主要集中在新街口一带，随着江宁、江北和河西板块交通网络的发达，很多公司开始把办公场所办到性价比更高的这些区域。
国泰证券分析师薛峰认为，这些区域的写字楼确实有空置，但是空置率不高，随着一般居住性地产的种种限购政策出台，以及后市对居住性地产的不确定性，很多具备投资需求的投资人也可能会逐步投资商业地产，因此预计下半年写字楼空置率会保持稳定。
二季度江宁万达广场将推出其5A国际甲级写字楼，再加上河西的苏宁睿城全新组团“苏宁慧谷”4.2米层高写字楼即将推出，面对即将上市的高端写字楼，二季度全市写字楼市场将走势如何？
李智认为，二季度写字楼的上市量可能仍将维持低位，但二季度市场情况将好于一季度。
“因为前期已经申领销许但尚未发力的新地中心二期、金润国际广场、海峡云谷、苏宁慧谷等或能贡献一定销售，而江宁万达广场等楼盘仍是办公用房市场的绝对销售主力。随着江宁和河西这些高档写字楼项目的推动，写字楼成交均价可能止跌回升。”
李智分析，写字楼的租金受到通货膨胀影响较大，奥体这一地段今后还是有明显的上涨空间，而一些成熟老城区租金涨幅预计不大。“从投资的角度来说，前期购买的人，投资回报率还可以，如果最近买，以后如何，还是存在不确定性，不能盲目投资。总的来说，如果手上有资金的买房人，从长线配置的角度考虑还是可以买，短期想暴涨不大可能。”
80m2以下小户型供求失衡
一季度写字楼供应以200-400平方米的大户型占优势，但是销售却是以80平方米以下中小户型为主。
据统计，200-400平方米的大户型供应量最大为79.11%；80-100平方米、100-200平方米供应量分别为总量的14.37%、6.52%，80平方米以下的小户型却无供应。而成交量却与供应量相反，以小户型为主，特别是60平方米以下的户型成交套数最多，为58.39%；其次是60-80平方米，为24.1%；80平方米以下成交量达到8成以上，且与上季度相比，小户型销售幅度有所提升，而中等偏大的户型销售则有所下降。
受大户型集中供应的影响，200平方米以上大户型占比大幅提升，尤其是200-400平方米环比提升12%；而80平方米以下的小户型环比减少28.1%，存量占比下降至14.4%。
李智分析，一季度写字楼市场已经出现结构性失衡的现象，从写字楼市场需求来看，200平方米以上的大户型满足较大规模的企业需求，尤其是国有企业、大型外资企业的南京办事处等，对该户型的需求大，但对写字楼的品质要求较高，存量去化难度较大；而80平方米以下的小户型存量占比较少，对写字楼市场投资需求影响较大，该户型已经呈现供不应求的态势。
“和上季度相比，今年一季度全市写字楼成交均价降低了2.4%，和2012年一季度的高点相比，该价格降幅更是达到接近3成。”
根据数据，80-100万元、100-150万元这两个低总价区间的写字楼销售占比分别提高了10.0%、6.1%，而150万元以上各总价段销售套数占比均不同幅度下滑。
李智分析，一季度南京写字楼市场，低总价的项目较受买房人认可，特别是总价80-150万元的低总价写字楼，中低价位写字楼项目热销，导致全市写字楼成交均价继续维持在结构性低位。且已是连续四个季度保持下行走势。
成交价连续四个季度下滑
6.9%的客群迁出率创新高
“我们统计全市20多家典型写字楼分析发现，一季度南京写字楼客群迁入率为5.8%，是自2012年二季度以来的最低值；而迁出率为6.9%，远高于此前三个季度的该指标值，客户流失情况较为严重。”李智表示，这主要是不少客群更换办公场所造成的。
数据显示，顶级写字楼的迁入率季度间波动较大，而甲A写字楼迁入率波动次之，甲C写字楼迁入率较为稳定。
租金下滑2.7%空置率增0.6%
与销售情况一致，一季度南京写字楼租赁情况亦明显弱于上季度。一季度写字楼平均每天租金3.6元/平方米，与上季度相比下降2.7%。
甲级及以上写字楼租金情况与平均租金相似，均呈现下滑，但是乙级写字楼租金却出现了上升。从不同等级写字楼租金情况来看，顶级和甲级写字楼与上季度相比分别下降3.85%和2.86%，走势与平均租金一致；乙级写字楼租金较上季度提升6.67%，走势与周边住宅租金走势的更为相似。
一季度，写字楼平均空置率5.7%，与上季度相比增长0.6%。李智分析，一季度部分投资类中小型公司的流动造成新增空置比重加大，特别是商服类、投资类公司变迁。
据统计，一季度全市CBD写字楼供应总量为3.56万平方米，环比下降85.32%，同比下降38.94%。
与供应量下滑相对应的是，一季度全市写字楼销售量也在下滑。一季度全市共销售写字楼4.66万平方米，为2012年以来全市单季销售量的第二低点，与住宅市场的火热形成鲜明对比。
不过，一季度的写字楼销售市场上，江宁成为最大赢家，由于江宁万达广场的持续热销，江宁一季度的市场占有率达到51.37%，成为最高；其次是城中板块，为26.95%。
一季度供应量下滑85.32%
近日，网尚研究机构发布的最新调查数据显示，一季度南京写字楼客群迁出率为6.9%，远高于此前三个季度，创下新高。与此相对应，一季度客群迁入率为5.8%，是自2012年二季度以来的最低值。
另外，一季度的CBD写字楼市场供销均不理想，成交均价也维持在结构性低位。而租赁市场也不理想，租金呈现小幅下降，空置率则小幅提高。
网尚研究机构总经理、江苏省房地产业协会房地产研究所所长李智分析，一季度全市写字楼供销市场均不理想，在郊区主力楼盘的带动下，全市成交均价继续被拉低，且市场供应结构、成交结构差异大，阶段性结构失衡现象显现。李智分析，二季度写字楼供应依然维持在低位，但是随着高端项目的入市，成交均价可能止跌回升。