中国商业地产的转变,由谁主导?

　涉猎商业地产多年，基于从事商业地产操作的职业特征，可谓阅场无数，阅商业地产商无数。成功、失败、浮云望眼，感慨万千。全国各地满大街的空场、死场仿佛墓碑一般屹立在繁华的闹市。在这个充满竞争的时代，真是成在“商业地产”败也是“商业地产”。适者生存的逻辑，行业的成败是在充分的竞争中变革求成长，随着人民币升值以及金融业开放，将成为继零售业开放和零售商快速扩张之后，中国商业地产发展的又一个大的契机，那么商业地产在这个时代将迎来什么新的转变、机会和挑战呢？

1、量与质的转变

   合理的体量和规模意味着商业地产投资的高效性，不符合目标市场要求的体量规模是社会资源和企业投资的浪费，这是中国商业地产在开发时代被忽视的一个重要方面。商业地产开发脱离市场实际需要、盲目追求大体量，势必人为推高投资成本，延长资金的回报周期;由于大体量项目需要更为丰富的商业资源，需要完成更为艰难和更为复杂的商业规划和商业管理，所以其操作要求也会大大高于小体量的商业项目。商业地产商应该从消费力以及与周边发展项目相协调两个角度来看待体量问题，不切合消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环，造成空置上升，影响旺场目标的实现乃至引发租金下降。体量适合的项目，招商难度和招商压力则会相对减轻，商业组合和功能组合也更容易达成有效性原则，也才更能保证入驻商家的销售业绩。

2、由外到内的转变

   商业地产是与消费力相联系的服务型产品，所以需要缜密研究和分析处在不断变化之中的消费特点，商业地产只有拉升消费、吸引客流才能创造出零售商户和商业地产商自身生存发展的机会。

      实现商业地产项目价值的最大化离不开商业管理的支撑，精细化的经营管理可以在很大程度上影响到项目的价格，这是商业地产作为商业产品所必须要把握的基本要求。

3、业态组合的转变

   从开发时代向运营时代转变首先意味着商业地产商业性质的完整体现，而商业性质除了管理技术本身之外，商户组合是非常关键的，确定好业态组合对于提升商业地产项目的吸引力具有决定性作用。目前商业地产普遍存在着差异化不明显的倾向，最主要的特征就是商户结构和品牌结构高度雷同，这是造成商业地产项目恶性竞争和资源重叠的根本表现。根据中国购物中心产业资讯中心的统计，在Mall 会员单位的主力店商家组合中，以单一的超市或百货或家居或电器形式为主，专卖店为辅的结构占有1/3比例，而在主力店品牌构成方面，18个百货品牌、23个超市品牌的占有率都达到50%左右，从而使得绝大多数商业地产项目之间难以产生实质性的差别，这也说明主力店品牌资源确实还相对匮乏，所以在发展和引进具有独特概念和个性的次主力店集合体，将有可能使商业地产形成一定的吸引力与差别化，并使开发商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。未来两年，强化次主力店在商业地产里的功能和作用将成为业态组合方面进行调整的战略方向。

4、开发向运营的转变

   强化商业运营在商业地产的地位和作用，还原商业地产的属性，变“地产开发行为”为“商业以及地产运营形式”是商业地产从开发向运营转变过程中的核心所在。在特定竞争环境下寻求差异化，在差异化组合中创造竞争力，突出“区别点”与“个性化”，积极发展和引进为市场所需要的特色次主力店和中小店铺集合体是商业地产作为商业产品的现实要求，也是形成市场竞争优势的现实保证。