2009中国房地产，还会是调整格局吗？

自1990年我国土地使用制度市场化以来，特别是近几年，我国房地产价格持续攀升特别是以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注，并引发了是否产生房地产价格泡沫的大讨论。国家还针对可能出现的房地产泡沫，从2005年年初开始，出台了一系列调控措施，以求稳定房地产价格。如何看待中国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。

　　从理论角度看，房地产价格的核心是土地价格。最古老且在生产理论中仍然使用的理论是，土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于其边际产出率，该理论认为土地服务本身不是最终的消费需求，而是向某些经济活动投入的要素。另一种理论认为，土地是有着时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同，在每一个地区土地是基本不变的供给要素，为了反映土地在其长期使用期间的价值，应该将其未来提供的产出包含在内(既贴现现值)而不单是当期边际产出。上述两种地价理论基本上排除了地价大幅波动的可能性，因为作为一种生产要素，其价格由其产出现值决定，在一般情况下土地边际产出较稳定，故地价不应暴涨暴落，当然房地产价格也应基本稳定。

　　但在现实世界中这一结果并不完全正确，许多发达国家和地区，如美国、日本、香港等，房地产价格在某一经济发展阶段经历过大幅波动的历史：美国经济学家的分析表明，在美国经济高速增长的19世纪，曾出现过土地价格的大幅波动，1870-1911年，土地价格上涨幅度达70%以上，房产价格也上升80%以上，这时期的房地产价格成为街头巷尾和议会辩论的热门话题，自然地产商和投机客成为当然的批判对象。更为我们熟知的日本，在20世纪80年代中后期到90年代初土地价格暴涨暴落，地价总值与名义GDP的比重在1969-1985年大致处于200%-300%的区间，1986年以后开始急剧上升，1987-1990年间突破400%，甚至高达550%，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅地价上涨了2.5倍；大板商业用地上涨了3.9倍，住宅地价上涨了3倍；东京银座4丁目的地价暴涨到每坪(3.3平方米)12000万日元；日本的土地总值达到美国的2倍，东京千代田区的土地总值与加拿大相等。1991年之后地价总额占名义GDP之比持续下跌，在1997年为327%，回复到1985年左右的水平，1995年，东京和大板地区的土地价格降低到最高价的1／3以下水平。

　　所以，房地产价格的变动需要从更广泛的角度去理解。因为土地供给的数量基本固定，而土地的生产成本为零(因土地是自然形成的)，则土地价格由对土地的需求所决定，并且，持有土地与持有易腐商品不同之处是它有时间价值，从而使土地的交易能产生收益(相当于一种生息资产)。所以，土地价格从更为一般的资产角度来看待是合理的。依资产定价的无套利规则，土地收益将由其边际产出率(使用收益)或贴现现值和附带风险的交易收益(预期价格上涨)共同决定，这种交易收益在预期土地供应紧张时会很大。美国历史上土地价格的波动可用该理论得以解释，因为当时美国处于一个相对封闭的经济环境。但若将该理论直接用于解释日本和目前中国的土地价格变化，则并非完全合理，原因是这两个国家处于更开放的环境。除了土地实际需求增加的原因外，货币的升值预期也是重要因素，而且可能是短期土地价格上涨的主要因素。在金融业日益自由化、全球化的今天，各类资本在寻求一个全球组合的综合资产收益。据世界银行统计，2001年全球直接投资存量为6.15万亿美元，全球证券组合投资存量则高达12.55万亿美元。对一个高增长区域而言，自然是资本汇集之地，而这些地区的土地交易收益因有货币的升值预期得以提高。

　　中国目前房地产价格的持续上涨，并非某一个因素，而是几个因素共同作用的结果。在中国特定的土地政策条件下，土地商业开发权的初次获得是通过公开拍卖国家土地，其后的转让和开发是市场化的。国家土地公开拍卖价格基本上体现了土地的贴现现值，土地的开发转让则体现了交易价值。

反方论据

　　　一系列调控没能阻止二00七年中国房价一路绝尘的上涨。临近岁末，深、沪、穗等地楼市量价齐跌的消息不胫而走。而中国最大房企万科深穗楼盘的率先降价以及万科老总王石(王石博客|王石新闻)“三四年内不要买房”的建议更是让全国楼市卷入了“拐点”之争。中国房地产形势的陡然逆转，使二00九年中国房地产的走势显得扑朔迷离。

　　统计显示，二00七年前十一个月，全国商品住房竣工面积二点七三亿平方米，销售面积五点五亿平方米。也就是说，去年房子“卖”的是“盖”的两倍，供不应求矛盾尖锐。

　　“近几年商品住宅市场供不应求的状况一直存在，这也是房价持续快速上涨的重要原因。”陈国强说，之所以出现供不应求，一个重要的原因就是城市住宅用地计划已连续几年没有完成。以北京为例，二00五、二00六年连续两年土地实际供应量仅为当年供地计划的一半左右。二00七年预计依然如此。

　　去年全年，北京同一楼盘的涨幅已经超过百分之五十。判断未来市场走势，陈国强说，北京等地二00七年的房价涨幅不可持续，但各地住宅供求失衡状况仍难以缓解，今年房价继续上涨的态势不会改变。

　　由于房价偏高，中低收入家庭支付能力有限，市场需要的主要是小户型、中低档的普通住宅。但小户型、中低档住宅收益相对较低，使得商品房市场中高档住宅和大户型的比例较大。供给结构与需求结构不相适应。

　　数据显示，去年一至四月份，全国四十个城市销售的新房户均面积为一百零八点二平方米，户均九十平方米以下的住房套数仅为总量的三分之一左右。

　　陈国强说，随着国家相关政策的实施，住宅供给结构失衡矛盾出现缓解迹象。二00七年以来，经济适用房、中小套型住宅在商品房中的比重逐步增加。未来市场上中小套型的住房有望成为住宅市场的主导产品，住宅市场上的结构性矛盾将进一步缓和。

　　中国城镇住房改革已经十年，但目前中国住房保障制度建设尚处在起步阶段。去年国务院二十四号文，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和深化住房制度改革的重要内容。同时，明确今后廉租房、经济适用房、“两限”房、中低价位和中小套型普通商品住房用地，不低于居住用地总量的百分之七十。

　　“未来中国住宅市场将是一个商品住房和保障性住房并重的双轨制的住房模式。”陈国强说，但未来住房市场格局中保障性住房到底占多大比例？未来住宅市场上百分之七十用地将用于保障性住房？中高档住宅用地占百分之三十？这些问题如何落实对房地产行业来说存在重大变数，对明年乃至未来若干年的市场走向都至关重要。

　　这位专家表示，虽然不排除个别城市会出现房价调整的现象，但国家宏观经济处于健康发展通道，中国处于快速的城市化过程中，需求旺盛的态势不会改变，这些因素确保今年房地产行业“拐点”不会出现。